BTW-vriendelijke ontwikkeling bedrijventerreinen

Btw-vriendelijke ontwikkeling bedrijventerreinen

Bij de verkoop van bedrijventerreinen aan bedrijven die er zich willen vestigen, wordt in de regel registratierechten aangerekend over de volledige prijs. De btw die door de ontwikkelaar (gemeente, intercommunale, provinciale ontwikkelingsmaatschappij,...) wordt betaald bij de aanleg van wegenis is daardoor in beginsel niet aftrekbaar, hoewel de kopers van de bedrijventerreinen meestal wel btw-plichtig zijn. GD&A Advocaten heeft een werkwijze ontwikkeld, die toelaat dat de kopers van een terrein toch de btw op hun aandeel in de wegenis kunnen in aftrek brengen.

De btw-administratie is van oordeel dat bij de verkoop van een bouwrijp gemaakt terrein het regime van de registratierechten van toepassing is en niet van de btw, ook al wordt er nieuwe wegenis aangelegd. De verkoper van de terreinen kan de btw op de wegenis dus niet in aftrek brengen.

Uitzonderingen

De administratieve beslissing nr. E.T. 124.513 van 23 december 2013, die de btw-administratie heeft bekend gemaakt, bevat evenwel enkele interessante uitzonderingen.

Een eerste uitzondering bestaat erin dat de verkavelaar-promotor, die een nieuw gebouw (en dus niet louter een bouwkavel) verkoopt onder toepassing van de btw, de kostprijs van de wegenisaanleg toch met btw kan doorfactureren aan de klant, ook al wordt de wegenis door de verkavelaar-promotor kosteloos aan de gemeente overgedragen. Hierdoor wordt ook de btw op de aanleg aftrekbaar. Deze eerste uitzondering is dus niet toepasbaar indien de bedrijven enkel een bouwterrein aankopen en zelf hun bedrijfsgebouwen oprichten.

Een tweede uitzondering bestaat uit een “derdebetalersysteem”, waarbij de wegeniswerken door de verkavelaar aan de gemeente worden verkocht, maar met betaling van de prijs door de kopers van een bouwterrein. Vermits de wegeniswerken met toepassing van de btw worden overgedragen, geniet de verkavelaar recht op aftrek van de btw op de aanleg van de wegeniswerken. Vermits de factuur evenwel op naam van de gemeente staat en niet op naam van de koper, zal de koper de btw die hij als derdebetaler ten laste neemt, niet in aftrek kunnen brengen.

Een derde uitzondering bestaat erin dat “zelfbouwers” bij de aankoop van een bouwkavel eveneens onverdeelde aandelen in de wegeniswerken aankopen met de verplichting van gratis afstand van die aandelen aan de gemeente daarna. Vermits de wegeniswerken worden aangemerkt als een nieuw gebouw, vormt de verkoop van onverdeelde aandelen van die werken door de verkavelaar aan de zelfbouwers een met btw te belasten levering die recht op aftrek van btw verleent aan de verkoper. Deze derde uitzondering is dus wel toepasbaar indien de bedrijven enkel een bouwterrein aankopen en zelf hun bedrijfsgebouwen oprichten.

Verfijning

GD&A Advocaten heeft deze derde uitzondering verder verfijnd en concreet toepasbaar gemaakt voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. De derde uitzondering in de administratieve beslissing is immers een theoretische en leidt tot praktische toepassingsvragen zoals:
- Wat indien de werken nog moeten aanvangen?
- Hoe kan het aantal akten en bijhorende kosten worden beperkt?
- Wat indien niet alle terreinen tijdig worden verkocht?
- Welke prijzen moeten worden aangerekend?
- ...

GD&A Advocaten is vanzelfsprekend graag bereid om u ter zake verder te informeren en concrete oplossingen aan te reiken.

Meer info?

Contacteer Steven MICHIELS
Advocaat-vennoot
Tel 015/40.49.40 of steven.michiels@gdena-advocaten.be