De bijzondere regeling inzake de onteigening van risicogronden

De bijzondere regeling inzake de onteigening van risicogronden

Op 1 januari 2015 trad het gewijzigde Bodemdecreet in werking. Dit was het resultaat van een wetsevaluatie na vijf jaar praktijk. Op basis van de ervaringen van OVAM en een (periodieke) bevraging van de relevante actoren werden diverse knel- en verbeterpunten geïdentificeerd en verbeterd. Eén hiervan betrof de bijzondere regeling inzake onteigening van risicogronden, die eerder geruisloos werd ingevoerd.

Voorafgaand aan het gewijzigde Bodemdecreet konden risicogronden pas worden onteigend na voltooiing van een oriënterend bodemonderzoek. Dit én op initiatief én op kosten van de onteigenende overheid. Bleek daarbij de nood aan een beschrijvend bodemonderzoek, dan kon de onteigening van de risicogrond geen doorgang vinden alvorens OVAM een conformiteitsattest voor het beschrijvend bodemonderzoek had afgeleverd en aldus pas nadat de onteigenende overheid de volledige verontreinigingssituatie kende.

Thans werd geoordeeld dat deze regeling dermate ingeburgerd was, dat een decretaal verankerde onderzoeksverplichting niet langer voorkwam als een vereiste. Het wijzigingsdecreet paste de onteigeningsregeling van het Bodemdecreet dan ook aan, op drie vlakken weliswaar.


1) Opheffing decretale meldings- en onderzoekplicht bij de onteigening van risicogronden

Nochtans houdt dit niet in dat er geen voorafgaand bodemonderzoek meer dient te gebeuren.

Iedere normaal zorgvuldige overheid die een grond wenst te onteigenen (waarvoor een verhoogd risico op bodemverontreiniging bestaat), zal immers voorafgaand aan de onteigening het nodige onderzoek verrichten teneinde zich te vergewissen van een mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging en in bevestigend geval de ernst hiervan. Het gewijzigde bodemdecreet voorziet dan ook uitdrukkelijk in het recht voor een onteigenende overheid om (vrijwillig) een bodemonderzoek uit te voeren. Een eigenaar van een grond die het voorwerp uitmaakt van onteigening zal dit moeten toelaten. De vraag is maar of deze verplichte toelating verenigbaar is met de Grondwet en (de aanvullende Protocollen bij) het EVRM.

2) De saneringsplicht rust bij de onteigenende overheid

Met de wijziging van het Bodemdecreet zag de decreetgever zijn kans rijp om de saneringsplicht voor  verontreiniging die op het moment van de onteigening op de te onteigenen grond aanwezig is, expliciet te regelen: in beginsel vindt de bodemsanering steeds plaats na de onteigening, waarbij de onteigenende overheid zal optreden als saneringsplichtige.

Belangrijker evenwel is de kwalificatie van deze saneringsplicht als een zelfstandige saneringsplicht in hoofde van de onteigenende overheid. Hierdoor vervalt immers de saneringsplicht voor verontreiniging bij de onteigende eigenaar/exploitant/gebruiker op het terrein op het moment van de onteigening. Geen zelfstandige saneringsplicht zal - vanzelfsprekend - bestaan ingeval alle potentieel saneringsplichtige partijen op de te onteigenen grond vrijstelling van saneringsplicht voor de verontreiniging in kwestie hebben bekomen vóór de onteigening.

3) Verrekening van de saneringskosten met de onteigeningsvergoeding

Nochtans had het Hof van Cassatie op 28 juni 2013 nog maar pas in andersluidende zin geoordeeld: 

'Uit de bepalingen 41-43 Bodemsaneringsdecreet volgt dat (...) de onteigenende overheid na de onteigening instaat voor de bodemsanering, waarvan de kosten kunnen worden verhaald op de aansprakelijke overeenkomstig de artikelen 25 tot 28 of 32 Bodemsaneringsdecreet. Gelet op deze wettelijke regeling rust de verplichting tot onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging en de saneringsplicht op de onteigenende overheid en is het de rechter niet toegestaan om bij de bepaling van de onteigeningsvergoeding de te verwachten saneringskosten in mindering te brengen.'

Middels het gewijzigde bodemdecreet heeft de decreetgever echter komaf gemaakt met deze rechtspraak. Door te kiezen voor een zelfstandige saneringsplicht kan niet anders dan dat er bij het bepalen van de onteigeningsvergoeding ook rekening wordt gehouden met de geraamde kostprijs van het uit te voeren bodemonderzoek of de bodemsanering. Dit wordt nu althans uitdrukkelijk voorzien in artikel 199 Bodemdecreet.

Het kan immers niet betwist worden dat de waarde van grond vóór de sanering sterk wordt beïnvloed door de kosten die het bodemonderzoek en de bodemsanering voor de verwerver met zich meebrengen. Door deze kosten in aanmerking te nemen bij de beoordeling van de waarde van de te onteigenen grond, wordt aan de onteigende een onteigeningsvergoeding gewaarborgd die billijk moet worden geacht.

Caveat! Er is geen sprake van een verrekening wanneer de saneringsplicht vóór de onteigening niet op de onteigende, maar op de exploitant (indien niet de eigenaar) of de gebruiker van de te onteigenen grond rust en zij geen vrijstelling van saneringsplicht heeft bekomen. In dat geval kan de onteigenende overheid nl. de kosten van het bodemonderzoek en/of bodemsanering verhalen op de aansprakelijke conform artikel 16 t.e.m. 18 of 25 Bodemdecreet. Anders oordelen zou betekenen dat de onteigenende overheid tweemaal langs de kassa kan passeren: zowel bij het verrekenen van de minwaarde ingevolge de sanering als bij het recupereren van de saneringskost via de regresvordering op de aansprakelijke.

Dit werd op 30 juni 2016 nog bevestigd door het Grondwettelijk Hof in zijn arrest nr. 103/2016!

4) Een 4e wijziging? Geen 'verklaring tot vergoeden van kosten voor mogelijke sanering' meer

In tegenstelling tot hetgeen te lezen valt in omzendbrief BB 2011/5 dient een onteigenende overheid geen verklaring bij het onteigeningsdossier te voegen waaruit de bereidheid om de saneringskosten te dragen, kan blijken, ongeacht wie er uiteindelijk voor de kosten zal moeten opdraaien.  Die verklaringsplicht is middels het gewijzigde Bodemdecreet weggevallen. Voortaan is het uitgangspunt dat de bodemsanering plaatsvindt na de onteigening en dat de saneringsplicht rust bij de onteigenende overheid, hetgeen rechtstreeks uit het Bodemdecreet zelf volgt. Een bevestiging van deze verplichting in een aparte verklaring is niet langer nuttig/nodig.

 
GD&A Advocaten is gespecialiseerd in het begeleiden en voeren van onteigeningsprocedures en voorziet daarbij eveneens in opleidingen op maat. GD&A Advocaten is dan ook bij uitstek geplaatst om u met al uw vragen en bekommernissen bij te staan.

Auteur: Wouter Rubens

 

Meer info?
Contacteer Jonas De Wit
Advocaat
Tel. 015/40.49.40 of jonas.dewit@gdena-advocaten.be

Contacteer Jordi Serneels
Advocaat
Tel. 015/40.49.40 of jordi.serneels@gdena-advocaten.be