POP-UPS ARE HERE TO STAY: eindelijk een (duidelijk) wettelijk kader voor pop-ups?

POP-UPS ARE HERE TO STAY: eindelijk een (duidelijk) wettelijk kader voor pop-ups?

 
5 oktober 2016

Goed nieuws voor ondernemers en lokale besturen: na jaren van rechtsonzekerheid komt er eindelijk een wettelijk kader voor zogenaamde pop-upzaken. Het nieuwe “Pop-updecreet” voorziet een flexibel huurregime voor huurovereenkomst van ten hoogste één jaar.

Voordelen

De zogenaamde pop-upstores, -bars en restaurants zijn vandaag de dag nog moeilijk weg te denken uit het straatbeeld. Steeds vaker worden leegstaande panden en locaties gebruikt voor de uitbating van tijdelijke handelszaken of -projecten. Dit biedt dan ook tal van voordelen voor verschillende actoren, onder wie:

de uitbaters zelf, waarbij zowel gedacht kan worden aan creatieve starters die op zoek zijn naar een relatief veilige testcase voor de uitbouw van een toekomstige handelszaak, als aan ondernemers die zich specifiek richten op eenmalige evenementen;

de eigenaars van leegstaande handelspanden die hun pand, in afwachting van een definitieve(re) bestemming, zo optimaal mogelijk willen benutten en/of in de kijker zetten;

de lokale besturen, voor wie pop-upinitiatieven vaak welgekomen zijn in het kader van plaatselijke evenementen en de strijd tegen leegstand.

 

Juridisch vacuüm

Op juridisch vlak bleek het concept vaak echter minder aantrekkelijk, met name wat betreft de onderliggende huurovereenkomsten tussen de uitbaters en de eigenaars van handelspanden. Door de aard van de uitgevoerde activiteiten dreigen dergelijke huurovereenkomsten immers te vallen onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet. Dit terwijl de basisgedachten van de Handelshuurwet  - in het bijzonder de minimumduur van negen jaar en stringente regelgeving inzake opzegging - meestal niet/moeilijk verzoenbaar zijn met de concrete doelstellingen van pop-ups, die per definitie (zeer) beperkt zijn in tijd.

Vooral het opvangen van de (terechte) vrees van veel eigenaars voor een mogelijke herkwalificatie naar handelshuur gaf vaak aanleiding tot uitgebreide tailor made-overeenkomsten. De formele aard en omvang van dergelijke overeenkomsten staat evenwel in schril contrast met de eenvoudige en tijdelijke huurrelatie die de partijen meestal voor ogen hebben. Dergelijke overeenkomsten bleken vaak afschrikwekkend, waardoor de juridische uitwerking een onoverkomelijk struikelblok vormde voor de totstandkoming van nieuwe pop-ups

Een uit de praktijk gegroeid alternatief is de zogenaamde “bezetting ter bede”, waarbij de eigenaar bij wijze van gunst iemand toelaat om tijdelijk gebruik te maken van zijn onroerend goed. Het grote nadeel hierbij is evenwel het precair karakter van dergelijke overeenkomst: in principe kan de eigenaar op elk moment beslissen om de bezetter om de bezetting te beëindigen.

Aldus leek een wetgevend initiatief noodzakelijk om het bestaande huurrecht aan te passen aan de nieuwe tendensen in het huurderslandschap.

Specifiek huurregime

Met het nieuwe Pop-updecreet (officieel het “Decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht”) heeft de Vlaamse decreetgever een specifiek huurregime op maat van pop-ups voorzien. Het decreet is van toepassing op alle huurovereenkomsten die aan volgende (cumulatieve) voorwaarden voldoen:
- de huurovereenkomst heeft betrekking op de huur van onroerende goederen of een deel daarvan;
- de onroerende goederen zijn bestemd voor het uitoefenen van een “kleinhandel” of “bedrijf van de ambachtsman”;
- er is een rechtstreeks contact tussen de huurder en het publiek;
- de huurovereenkomst wordt uitdrukkelijk gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter dan één jaar.

Huurovereenkomsten die voldoen aan voormelde voorwaarden, worden onttrokken aan het toepassingsgebied van de Handelshuurwet en worden voortaan beheerst door de modaliteiten uit het decreet (zie hieronder).

Daartoe wordt de Handelshuurwet gewijzigd, in die zin dat de bestaande uitsluiting voor 'huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar” omgevormd wordt tot een uitsluiting van “huur die schriftelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar”.

Inhoudelijke kernpunten

Het Pop-updecreet voorziet in een aantal specifieke regels voor korte huurovereenkomsten.

Wat betreft duur, gaat de nieuwe regeling uit van een maximale huurtermijn van één jaar. Na het verstrijken van de afgesproken termijn eindigt de huurovereenkomst van rechtswege, zonder dat de huurder hoeft op te zeggen of aanspraak kan maken op huurhernieuwing. Het is wel mogelijk dat de partijen de huurovereenkomst schriftelijk verlengen, zolang de maximale termijn van een jaar niet overschreden wordt. Duurt de totale huur toch langer dan een jaar, dan wordt de huurovereenkomst onderworpen aan de klassieke regels van de Handelshuurwet en wordt zij geacht negen jaar te duren.

Het decreet voorziet in soepele opzeggingsmogelijkheden voor de huurder, die te allen tijde de huur kan beëindigen, mits inachtneming van een opzegtermijn van een maand. De verhuurder kan dit niet. Er kan wel onderling schriftelijk overeengekomen worden om de lopende huur stop te zetten. Tenzij anders overeengekomen, heeft de huurder geen recht op een vergoeding voor zijn uitzetting bij beëindiging van de huurovereenkomst.

De huurprijs omvat in principe alle belastingen die van toepassing zijn op het pand, zoals de onroerende voorheffing en de heffing voor registratie, wat impliciet ook de registratieplicht bij de verhuurder legt. De Partijen kunnen hier evenwel contractueel van afwijken. De kosten van de nutsvoorzieningen komen toe aan de huurder.

De huurder mag voorts alle verbouwingen uitvoeren die nuttig zijn voor zijn handelszaak, op voorwaarde dat (i) de kosten van de verbouwing niet meer bedragen dan een jaar huur, (ii) de veiligheid, salubriteit en esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang komen en (iii) de verhuurder voor aanvang van de werken schriftelijk op de hoogte werd gebracht. De verhuurder heeft toegang tot de verbouwingen en kan steeds eisen dat de huurder zich voor deze werken laat verzekeren. Bij onregelmatigheden kunnen de werken worden stopgezet.

In tegenstelling tot de gewone huur, zijn de overdracht van de huur en onderhuur verboden voor pop-ups. Krijgt het onroerend goed ondertussen een nieuwe eigenaar, dan is laatstgenoemde gehouden de geregistreerde huurovereenkomst van de pop-up te respecteren.

Mogelijke geschillen over de huur van pop-ups worden aan de vrederechter voorgelegd.

Inwerkingtreding en territoriale toepassing

Het nieuwe decreet trad op 1 september 2016 in werking. Pop-ups kunnen sinds 1 september 2016 dus kiezen voor de nieuwe regeling van het Pop-updecreet. Huurovereenkomsten die reeds voordien gesloten worden, vallen niet onder het toepassingsgebied.

Belangrijk is dat het nieuwe Pop-updecreet geldt enkel binnen het Vlaamse Gewest. Brusselse en Waalse pop-ups blijven dus vallen onder het toepassingsgebied van de federale regels betreffende handelshuur.

 

Besluit

De invoering van het Pop-updecreet betekent in de eerste plaats goed nieuws voor de eigenaars van handelspanden en de kandidaat-uitbaters van pop-ups, voor wie de huidige juridische onzekerheid immers al te vaak een struikelblok bleek.

Maar ook voor de lokale besturen lijkt de nieuwe regeling welgekomen in het kader van stadsontwikkeling en de strijd tegen leegstaande winkelpanden. Zo mag immers verwacht worden dat de flexibele huurregeling zal bijdragen tot een efficiëntere benutting van leegstaande panden in afwachting van een definitieve bestemming.

GD&A advocaten kan ondernemers en lokale besturen steeds bijstaan bij eventuele vragen omtrent de nieuwe huurregeling, of bij het opstellen van een passende huurovereenkomst.

Auteurs: Lien Wyckmans, Sam Van Asch & Kris Van den Broeck

Meer info?

Contacteer Sam VAN ASCH
Advocaat
Tel. 015/40.49.40 of sam.vanasch@gdena-advocaten.be

Contacteer Kris VAN DEN BROECK
Advocaat
Tel. 015/40.49.40 of kris.vandenbroeck@gdena-advocaten.be