Het Grondwettelijk Hof beslist, hogere planschadevergoeding voor bedrijventerreinen.

Het Grondwettelijk Hof beslist, hogere planschadevergoeding voor bedrijventerreinen.

6 december 2016

De planschaderegeling is van in den beginne betwist en controversieel geweest, voornamelijk omwille van de '80 %-regel' alsook de '50 meter-regel' dewelke een beperking van de door de overheid te betalen schadevergoeding inhoudt. Beide decretaal verankerde regels werden middels een prejudiciële vraag voorgelegd aan het Grondwettelijk Hof  dewelke op 10 november 2016 een genuanceerd oordeel velde over de beide schadebeperkende regels. In het algemeen lijkt de huidige regeling aangaande planschade overeind te blijven, wat voornamelijk van belang is voor de 'klassieke bouwgronden'. Voor bedrijventerreinen echter sneuvelt de 50 meter-regel. Een analyse.

What's the colour of money? De kleur van het bestemmingsvoorschrift

Alle gronden in Vlaanderen hebben een bestemming, de respectievelijke gewestplannen hebben immers bij de opmaak ieder perceel (minstens) één kleur gegeven. Zo hebben gronden met een rode kleur op het gewestplan de bestemming “wonen”, industriegebieden werden dan weer in regel paars ingekleurd en landbouwgronden hebben een gele kleur.

Deze bestemmingen zijn van bijzonder groot belang, zo geven ze weer welke activiteiten kunnen en welke dan weer uitgesloten zijn. Het al dan niet toegelaten zijn van bepaalde activiteiten heeft dan weer een onmiskenbare weerslag op de venale waarden van deze percelen/stukken grond. Zo zijn de klassieke “bouwgronden”, percelen bestemd voor wonen (rode kleur gewestplan), in het algemeen meer waard dan agrarische gebieden of bosgebieden.

Bestemmingen kunnen echter gewijzigd worden en de kleur veranderd. Het (enige) planningsinstrument dewelke momenteel deze wijzigingen kunnen doorvoeren zijn Ruimtelijke Uitvoeringsplannen (RUP's).

Planschade: de overheid betaalt, maar liefst niet alles....

Indien gronden van bestemming wijzigen zullen deze , naargelang de nieuwe 'kleur', meer of minder waard zijn. 

Gronden die meer waard zullen zijn, geven waarschijnlijk aanleiding tot planbaten, een belasting op de meerwaarde.

Planschade daarentegen is de vergoeding die de overheid zal dienen te betalen indien, ten gevolge van een bestemmingswijziging, de gronden in eigendom minder waard blijken te zijn.

Daar waar er geen beperking staat op de berekeningsbasis voor de planbaten, dit betreft een belasting ten goede van de overheid,  heeft de wetgever wel gekozen om ten aanzien van de planschade drempels in te voeren
teneinde de door de overheid te betalen vergoeding te beperken.

Met name heeft de overheid twee beperkingen ten aanzien van de integrale schadevergoeding ingevoerd dit middels artikel 2.6.1, §3, 4° VCRO  juncto 2.6.2, §2 VCRO respectievelijk voor de 50 meter-regel en de 80%-regel.

De 50-meterregel stelt dat in het geval een planschade verschuldigd zou zijn, enkel de eerste vijftig meter vanaf de rooilijn telt, m.a.w. indien een perceel bijv. 60 meter diep is, zal de laatste 10 meter niet vergoed worden.

De 80-% regel daarenboven stelt dat de planschadevergoeding slechts vier vijfde van de reële waardedaling mag bedragen.

Beide bovenstaande regels leiden er toe dat eigenaars van percelen die getroffen worden door een bestemmingswijziging die aanleiding gaf tot een planschadevergoeding soms een bijzonder onbillijke vergoeding bekwamen. Bovendien stelden veel rechtsonderhorigen de vraag waarom zij automatisch een beperking op hun schadevergoeding dienden te aanvaarden daar de regel in het buitencontractueel aansprakelijkheidsrecht nog wel degelijk de integrale schadeloosstelling is. Deze vragen werden dan ook middels prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof gesteld dewelke op 10 november 2016 haar oordeel over beide regels gaf.

Planschade blijft overeind wat betreft woongebied, afwijkende regeling voornamelijk voor 'bedrijfsgronden'

Vooreerst oordeelde het Grondwettelijk Hof dat beide schadebeperkende regels de toets met de internationale rechtsregels, de Grondwet in het algemeen en het gelijkheidsbeginsel in het bijzonder doorstaan. Immers zo oordeelde het Hof:


“Door te bepalen dat de planschadevergoeding 80 pct. van de waardevermindering bedraagt en beperkt wordt tot de eerste vijftig meter vanaf de rooilijn, heeft de decreetgever in beginsel geen maatregel genomen die kennelijk onevenredig is met het door hem beoogde doel of die kan worden beschouwd als een krachtens artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht.”


Het Hof stelde bovendien dat het aan de decreetgever is om de modaliteiten van het eigendomsrecht en de vergoeding dienaangaande te regelen daar de overheid over een ruime beoordelingsmarge beschikt, zo luidt het arrest immers (eigen onderstreping):


“Het komt de decreetgever toe de gevallen te bepalen waarin een beperking van het eigendomsrecht tot een vergoeding aanleiding geeft en hij beschikt te dezen over een ruime beoordelingsvrijheid. In de regel, en inzonderheid in woongebieden, wordt aldus geen onevenredige last opgelegd aan de eigenaars van bouwgronden, nu veelal niet dieper dan vijftig meter vanaf de rooilijn kan worden gebouwd.”


Wat betreft bouwgronden - bedoeld wordt gronden met bestemming woongebied- lijkt het pleit beslecht, zowel 80 % regel als de 50 meter-regel worden door het Grondwettelijk Hof wettelijk bevonden.

In diens voorlaatste alinea stelt het Grondwettelijk Hof echter specifiek voor andere dan woongebieden:


“Anders is het evenwel voor de gronden gelegen in andere gebieden dan woongebieden zoals in industriegebieden, gebieden voor ambachtelijke bedrijven, gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen en andere gebieden die bestemd zijn om gebouwen met een grotere bouwdiepte te ontvangen. Een beperking van de planschadevergoeding tot de eerste vijftig meter vanaf de rooilijn is in een zodanig geval niet in redelijkheid verantwoord.”
 


Met andere woorden oordeelt het Grondwettelijk Hof aldus dat in gebieden andere dan woongebieden, alwaar men in regel inderdaad vaak dieper dan 50 meter vanaf de rooilijn bouwt, de 50 meter-regel het gelijkheidsbeginsel schendt. De schending van het gelijkheidsbeginsel houdt in casu in dat niet vergelijkbare categorieën toch gelijk behandeld worden daar waar dit wel degelijk onderscheiden categorieën zijn. In concreto stelt het Grondwettelijk Hof dat de 50 meter-regel wel te aanvaarden is voor woningbouw maar niet voor die bestemmingen waar door de band genomen dieper wordt gebouwd (bijv. industriegebieden en KMO-zones).

Een billijk oordeel met verstrekkende gevolgen??

Daar waar men soms het verwijt gaf dat hogere rechtscolleges in ivoren torens arresten velden dewelke iedere voeling met de realiteit misten, kan niet anders dan vastgesteld worden dat de visie van het Hof enerzijds  getuigt van een praktisch aanvoelen van de ruimtelijke eigenschappen van bepaalde percelen, meer in het bijzonder deze voor industriële ontwikkelingen en KMO-zones. Anderzijds is het verbazend dat het Hof deze redenering niet doortrekt voor woongebieden daar ook deze gronden middels een verkavelingsvergunning eveneens dieper dan 50 meter bebouwd kunnen worden.  Het staat immers buiten kijf dat zowel industriegronden als verkavelbare woongebieden/woonuitbreidingsgebieden  met regelmaat van de klok in de praktijk veel dieper worden bebouwd dan louter 50 meter van de rooilijn.

Echter aangezien enkel industrie- en KMO-gronden ten gevolge van het arrest van het Grondwettelijk Hof voor meer dan 50 meter meegerekend dienen te worden voor wat betreft de planschadevergoeding, itt. woongebieden, zou de planologische praktijk kunnen ontstaan om bij bestemmingswijzigingen in de eerste plaats woongebieden te viseren daar voor deze gronden alles bij het oude blijft en nog steeds maar 50 meter van het perceel vanaf de rooilijn vergoed dient te worden. Uiteraard spelen er bij de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen nog andere beweegredenen mee dan het puur financiële.

Daarnaast stelt zich de vraag hoe de rechtbanken heden de planschade voor industriegronden dienen te beoordelen ( 100 meter, integraal?,...)

Naar alle waarschijnlijkheid zal de Vlaamse Overheid de bestaande situatie niet blauwblauw laten en een wetgevend initiatief opstarten teneinde de bestaande rechtsonzekerheid op te lossen.

GD&A Advocaten houdt u uiteraard verder op de hoogte van de ontwikkelingen dienaangaande, indien er zich nu reeds vragen stellen, staan wij uiteraard ter beschikking.


Auteur: Jens Joossens

Meer info?
Contacteer Alisa Konevina

Advocaat
Tel. 015/40.49.40 of alisa.konevina@gdena-advocaten.be