Nieuw omzendbrief RO 2017/01: Een gedifferentieerd ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en de onbebouwde gebieden

Nieuw omzendbrief RO 2017/01: Een gedifferentieerd ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en de onbebouwde gebieden

17 juli 2017

Sinds 7 juli 2017 is Vlaanderen een omzendbrief rijker. Met de omzendbrief RO 2017/01 'Een gedifferentieerd ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en de onbebouwde gebieden' biedt de Vlaamse overheid een referentiekader voor overheden bij de opmaak van ruimtelijke plannen en bij de beoordeling van vergunningsaanvragen. De omzendbrief beoogt de optimalisatie van de ruimtelijke ontwikkeling van bebouwde en onbebouwde gebieden. De focus ligt hierbij op de realisatie van een kwalitatief ruimtelijk rendement binnen de bebouwde gebieden en de vrijwaring en versterking van de onbebouwde gebieden.

Bebouwde versus onbebouwde gebieden

De omzendbrief beoogt als interpretatief en beleidssturend instrument de differentiatie tussen bebouwde en onbebouwde gebieden een duidelijke rol te laten spelen. Het geeft aan hoe de overheid een actieve rol kan spelen bij het bereiken van ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen in dergelijke gebieden. Het beoogde beleid focust op het transformeren en vernieuwen van bebouwde gebieden om maatschappelijke behoeften een plaats te geven, eerder dan onbebouwde gebieden aan te snijden.

Bebouwde gebieden vallen samen met de stedelijke gebieden, geselecteerde kernen en overige woonconcentraties en de bedrijventerreinen. Alle gebieden gelegen buiten de bebouwde gebieden worden als onbebouwd beschouwd.

Maatregelen voor bebouwde gebieden

De Vlaamse regering bepaalt dat binnen de bebouwde gebieden zowel bij vergunningsmatige als bij planologische processen geen behoefte- of voorzieningsstudies geëist worden, voor zover die studies niet opgelegd worden in de regelgeving. 

Daarnaast wordt onderbouwd waarom een publiek-private samenwerkingen als handeling van algemeen belang zou kunnen worden aanzien in de zin van artikel 4.4.7, §2 VCRO, zodanig dat voor deze handelingen afgeweken zou kunnen worden van stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften. Dit voor zover er sprake kan zijn van een ruimtelijke beperkte impact.

Ook voor vestiging van 'kantoorachtigen' is het vermijden van aansnijding van bijkomende locaties aangewezen. Het gaat hier om de vestiging van bedrijven in gebouwen met de uiterlijke vorm van kantoor, maar waar de kantooractiviteiten gekoppeld worden aan relatief stille, schone en kleinschalige productie, reparatie, opslag of distributie, of aan kennisintensieve productie- of onderzoeksprocessen, opleiding of andere werkzaamheden voortkomend uit nieuwe economische ontwikkelingen. Deze kantoorachtigen worden volgens de omzendbrief gekwalificeerd als zijnde 'bedrijven', waardoor zij toelaatbaar zouden kunnen zijn in industriegebieden in ruimte zin, tenzij zij uitdrukkelijk planologisch uitgesloten werden.

Maatregelen voor onbebouwde gebieden

Voor onbebouwde gebieden onderstreept de omzendbrief het belang van een grondig onderbouwde behoefte- en voorzieningenstudie bij nieuwe ontwikkelingen voor bijkomende woon- of werkfuncties.

Om bijkomend ruimtebeslag te vermijden en de verhardingsgraad terug te dringen wordt andermaal gewezen op de strikte interpretatie van de basisrechten voor zonevreemde constructies en van het besluit zonevreemde functiewijzigingen. Daarbij wordt onder meer het belang van de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening en de strikte invulling van het niet verkrot karakter van constructies benadrukt.

Ook wordt verduidelijkt dat aanvragen voor de verbouw, herbouw of uitbreiding van gedesaffecteerde bedrijfswoningen in agrarisch gebied, met het oog op de louter residentiële aanwending ervan slechts ingewilligd kunnen worden indien eerst geoordeeld is over de ruimtelijke toelaatbaarheid van de omzetting van een loutere woonfunctie. 

Met het oog op de versterking van onbebouwde gebieden wordt tevens benadrukt dat nieuwe niet-agrarische bedrijfsfuncties zo veel mogelijk uit agrarische gebieden moeten worden geweerd.

Tot slot beklemtoont de Vlaamse overheid het belang van een gedegen natuurtoets in onbebouwde gebieden.

Het valt af te wachten of de nieuwe omzendbrief de wettigheidstoets zou kunnen doorstaan. Rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen en de Raad van State is dan ook vaak streng voor 'creatieve' interpretaties van wettelijke bepalingen die soms naar voor geschoven worden in omzendbrieven.


Auteur: Eline Schroyens

Meer info?
Contacteer Tom Swerts

Advocaat-Vennoot
t 015/40 49 40 of tom.swerts@gdena-advocaten.be

Contacteer Alisa Konevina
Advocaat
t 015/40 49 40 of alisa.konevina@gdena-advocaten.be