Grondwettelijk Hof vernietigt ‘Wonen in eigen streek’ en ‘Sociale lasten’ van het Vlaamse decreet van 27 maart 2009 betreffende het Grond- en Pandenbeleid (DGPB). Een bron van rechtsonzekerheid…

Grondwettelijk Hof vernietigt 'Wonen in eigen streek' en 'Sociale lasten' van het Vlaamse decreet van 27 maart 2009 betreffende het Grond- en Pandenbeleid (DGPB). Een bron van rechtsonzekerheid...

Het Vlaamse decreet van 27 maart 2009 betreffende het Grond- en Pandenbeleid, hierna 'DGPB', voorziet in tal van instrumenten om onder meer betaalbare woningen in Vlaanderen te verwezenlijken voor de minder kapitaalkrachtige lokale bevolking.

In navolging van het arrest van 8 mei 2013 van het Europees Hof van Justitie (HvJ C-197/11 en C-203/11) heeft het Grondwettelijk Hof op 7 november 2013 twee luiken uit het Vlaamse decreet van 27 maart 2009 betreffende het Grond- en pandenbeleid vernietigd, aangezien deze in strijd werden bevonden met de Grondwet en de Europese regelgeving. Het betreft het 'Wonen in eigen streek' (GwH 144/2013) en de 'Sociale lasten' (GwH 145/2013).

Deze vernietiging heeft een enorme impact op het Vlaamse woonbeleid en brengt heel wat onduidelijkheid en rechtsonzekerheid met zich mee.

Wonen in eigen streek

Luidens het vernietigde boek 5 van het DGPB konden er in bepaalde door de Vlaamse Regering aangewezen gemeenten slechts onroerende goederen worden overgedragen indien een provinciale beoordelingscommissie van oordeel zou zijn dat er een 'voldoende band' bestaat tussen de kandidaten die het onroerend goed wensen te verwerven, te huren voor meer dan negen jaar of te bezwaren met een recht van erfpacht of opstal enerzijds en voornoemde gemeenten waarin het goed is gelegen anderzijds. (Art. 5.2.1., §1, tweede lid DGPB)  Er was sprake van een voldoende band indien de persoon voldeed aan minstens één van de drie voorwaarden, zoals omschreven in artikel 5.2.1., §2 DGPB.

Deze regeling had tot doel de minst kapitaalkrachtige plaatselijke bevolking op de vastgoedmarkt te beschermen.

Het Hof van Justitie heeft bij arrest van 8 mei 2013 evenwel geoordeeld dat deze regeling afbreuk deed aan tal van fundamentele vrijheden, zoals de vrijheden van verkeer, vestiging, diensten en kapitaal. Bovendien bleken de opgelegde voorwaarden om van een voldoende band te kunnen spreken geen rechtstreeks verband te hebben met de socio-economische aspecten van het nagestreefde doel. Dit aangezien ook personen die over voldoende middelen beschikten en die bijgevolg geen specifieke behoefte hadden aan sociale bescherming op de vastgoedmarkt aan deze voorwaarden konden voldoen.

Het Grondwettelijk Hof vernietigt nu dus integraal het boek 5 van het Grond- en Pandendecreet.

Sociale lasten in het kader van de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod

Ter verwezenlijking van een sociaal woonaanbod dienden projectontwikkelaars van grote verkavelings- en bouwprojecten verplicht in een minimaal aandeel van ontwikkeling voor sociale woningbouw te voorzien, in lijn met het op het verkavelings- of bouwproject, 'sociale last' genaamd. Met deze regeling wenste de decreetgever het tekort aan sociale woningbouw weg te werken.

De verkavelaar of bouwheer kon de 'sociale last' realiseren door deze uit te voeren in natura, door te verkopen aan een sociale woonorganisatie, door verhuring aan een sociaal verhuurkantoor of door een combinatie van bovenvermelde uitvoeringswijzen.

Ter compensatie werd voorzien in fiscale stimuli en subsidiemechanismen bij de ontwikkeling van die bepaalde projecten.  Het ging om volgende compensatiemaatregelen:

Vermindering van registratierechten van 10% tot 1,5% op de gronden (Art. 4.1.20.,§3 DGPB);

Vermindering van de BTW van 21% tot 6% (Art. 4.1.20, §3 DGPB);

De overnamegarantie voor wat betreft de in het kader van een uitvoering in natura verwezenlijkte sociale huurwoningen (Art. 4.1.21. DGPB);

De infrastructuursubsidies (Art. 4.1.23. DGPB);

De vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten ten behoeve van de activering van panden (Art. 3.1.10. DGPB);

De jaarlijkse belastingvermindering voor een kredietgever die een renovatieovereenkomst sluit (Art. 3.1.3. DGPB).

Het Grondwettelijk Hof heeft, in navolging van het arrest van het Europees Hof van Justitie van 8 mei 2013, inzake de compensatiemaatregelen betreffende betaalbaar wonen enkel de eerste vier compensatiemaatregelen vernietigd, aangezien deze staatssteun uitmaakten die diende te worden aangemeld bij de Europese Commissie (Art. 107 en 108 VWEU) wat niet (tijdig) is gebeurd. De overige compensatiemaatregelen van dit boek zijn niet vernietigd, omdat zij als minimis-steun werden vrijgesteld van aanmelding.

Bovendien stelde het Grondwettelijk Hof dat het niet langer kunnen hanteren van deze compensatiemaatregelen er toe leidt dat de projectontwikkelaars deze zware sociale last moeten dragen zonder dat hij van enige steun of compensatie van de overheid kan genieten . Zulke zware sociale last is niet evenredig met de doelstelling van het verwezenlijken van een sociaal woonaanbod. Aangezien deze vernietiging niet de bedoeling kan hebben dat enkel de private actoren hiermee worden belast werd bijgevolg het gehele hoofdstuk 3 (Sociale lasten) van titel 1 (Verwezenlijking van een sociaal woonaanbod) van boek 4 (Maatregelen betreffende betaalbaar wonen) van het Grond- en Pandendecreet vernietigd.

Daarentegen laat het Grondwettelijk Hof de regelingen inzake het bescheiden woonaanbod, het bindend sociaal objectief en de normen inzake het sociaal woonaanbod bestaan.

Wat nu?

Vernietiging met terugwerkende kracht:

Het handhaven van de rechtsgevolgen van de vernietigde luiken 'Wonen in eigen streek' en 'Sociale lasten'  is volgens het Grondwettelijk Hof niet haalbaar. De betrokken regelgeving werd vernietigd met terugwerkende kracht, zodat de norm wordt geacht nooit te hebben bestaan en nooit rechtsgevolgen te hebben gehad. De Vlaamse Regering had verzocht om de rechtsgevolgen die reeds in het verleden uitwerking hebben gehad te handhaven maar het Grondwettelijk Hof ging hier dus niet op in.

Deze vernietigingsbeslissing van het Grondwettelijk Hof is definitief en geldt met onmiddellijke ingang. Dit  betekent onder meer dat bij he toekennen van toekomstige verkavelingsvergunningen of stedenbouwkundige vergunningen niet langer een sociale last kan worden opgelegd.

Talrijke vragen rijzen vandaag in het kader van vergunde en lopende projecten:

Dient men nog langer te voldoen aan de sociale last die in een vergunning werd opgenomen?

Bestaat de mogelijkheid tot schadevergoeding voor uitgewerkte en lopende projecten?

Kan men nu bouwen zonder te moeten voorzien in een sociaal woonaanbod?

Is betaalbaar wonen in eigen streek niet langer mogelijk? 

Hoe moet de vergunningverlenende overheid omgaan met hangende aanvragen?

Kunnen de vergoedingen die zijn betaald aan gemeenten in uitvoering van de sociale last (50.000 EUR per woongelegenheid) worden teruggevorderd?

Moet een verkavelingswijziging worden aangevraagd om de sociale last die in een vergunning werd opgelegd, te schrappen?

Is een stedenbouwkundige vergunning onwettig omdat de vergunning voorziet in een te hoge dichtheid (tussen 25 en 35 woningen in buitengebied en tussen 35 en 100 woningen in stedelijk gebied)?

Kunnen infrastructuursubsidies worden teruggevorderd?

Kan de fiscus aanvullende btw (21% i.p.v. 6%) en registratierechten (5 of 10% i.p.v. 1,5%) vorderen nu de erkenning via deelattest 1 is vervallen?

...

Synopsis

Het Grondwettelijk Hof heeft twee luiken van het Grond- en Pandecreet - het luik 'wonen in eigen streek' en 'sociale lasten in het kader van de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod' met terugwerkende kracht vernietigd, aangezien het Hof deze in navolging van de rechtspraak van het Hof van Justitie strijdig heeft bevonden met de Europese regelgeving. Deze beslissing brengt heel wat rechtsonzekerheid met zich mee.

Tal van projectontwikkelaars hebben hierdoor schade geleden, zodat zij mogelijks een procedure tegen de overheid kunnen instellen en aanspraak kunnen maken op een schadevergoeding.

Deze vernietiging impliceert in elk geval niet dat er niet langer dient te worden voldaan aan de doelstellingen van het grond- en pandenbeleid. Men dient onder meer nog steeds te voorzien in een sociaal woonaanbod en bovendien lijkt het wonen in eigen streek in de toekomst niet onmogelijk te worden gemaakt, voor zover er rekening zou worden gehouden met de opmerkingen van het Europees Hof van Justitie.

Een snel en duidelijk ingrijpen van de Vlaamse regering is op dit punt vereist.

Intussen kunnen besturen en projectontwikkelaars voor hun vragen in de huidige overgangsperiode uiteraard terecht bij ons team.

Mr. Nathalie MORTELMANS en Mr. Tom SWERTS

Terug naar nieuwsoverzicht