De herrekening van de woonbehoefte en de aansnijding van woonuitbreidingsgebieden

De herrekening van de woonbehoefte en de aansnijding van woonuitbreidingsgebieden

De aansnijding van woonuitbreidingsgebieden is reeds jaren een delicaat punt inzake ruimtelijke ordening. Hoewel het Inrichtingsbesluit (KB van 28 december 1972) duidelijk stelde dat woonuitbreidingsgebieden bestemd zijn voor groepswoningbouw, legden omzendbrieven talrijke bijkomende voorwaarden op. De afdwingbaarheid van deze omzendbrieven werd terecht in vraag gesteld. Het Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid heeft de verdienste om de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden een decretale basis te geven.

In de eerste plaats bepaalt het Decreet betreffende het grond- en pandenbeleid dat een sociale woonorganisatie zonder meer woonuitbreidingsgebieden kan ontwikkelen wanneer aan volgende voorwaarden is voldaan (art. 5.6.6. §1 VCRO):

1° de gronden zijn niet gelegen in een overstromingsgebied en het project doorstaat de watertoets;
2° de gronden palen aan woongebied, al dan niet met landelijk karakter [of aan een reeds ontwikkeld deel van een woonuitbreidingsgebied;
3° de gronden worden niet belast door een bouwverbod ingevolge het decreet van 14 juli 1993 houdende maatregelen tot bescherming van de kustduinen;
4° het aangevraagde vormt geen betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken van een speciale habitat- of vogelbeschermingszone, of komt ondanks het sociaal karakter van de geplande activiteit niet in aanmerking voor een afwijking, vermeld in artikel 36ter, §5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu;
5° de inrichtingsaspecten van het bouw- of verkavelingsproject zijn in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijk ordening.

Onder sociale woonorganisaties moet volgens de Vlaamse Wooncode worden begrepen: de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, een sociale huisvestingsmaatschappij, het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen, een sociaal verhuurkantoor of een huurdersorganisatie (art. 2, §1, 26° Vlaamse Wooncode). Gemeentebesturen en OCMW's behoren dus niet tot de categorie “sociale woonorganisaties”.

Wie niet onder de noemer “sociale woonorganisatie” valt, dient de facto volgens artikel 5.6.6., §2 VCRO over een principieel akkoord te beschikken.

In een principieel akkoord bevestigt de deputatie dat de vooropgestelde ontwikkeling ingepast kan worden in het lokaal woonbeleid, zoals vormgegeven in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en desgevallend in andere openbare beleidsdocumenten. De deputatie wint daaromtrent het voorafgaand advies van de gemeenteraad in. Dat advies is bindend in zoverre het negatief is. Indien de gemeenteraad geen advies aflevert binnen een termijn van negentig dagen, ingaande de dag na deze van de betekening van de adviesvraag, kan aan deze adviesverplichting worden voorbijgegaan.

Een principieel akkoord verplicht de gemeente ertoe om binnen het jaar een voorontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg op te maken.

Vandaag stellen we vast dat zowel gemeentebesturen als private initiatiefnemers problemen ondervinden bij de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden. Aanvankelijk trachtten verschillende ontwikkelaars de procedure van het principieel akkoord te omzeilen door samen te werken met een sociale woonorganisatie, zodat voor het volledige project (ook voor het niet sociale gedeelte) geen principieel akkoord behoefde. Deze mogelijkheid werd evenwel zeer recent uitgesloten door het Decreet van 23 december 2011 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid en van diverse bepalingen van andere decreten die betrekking hebben op het grond- en pandenbeleid (B.S. 27 januari 2012).

De bevolkingsprognoses in diverse oudere structuurplannen blijken vandaag niet overeen te stemmen met de werkelijkheid, zelfs niet in een gesloten scenario. Nochtans is het de bevolkingsevolutie, die de behoefte aan bijkomende woningen beïnvloedt. Het bevolkingscijfer bepaalt immers het aantal huishouden en het aantal huishoudens staat voor de behoefte aan het aantal woningen.

De Studiedienst van de Vlaamse regering heeft in 2011 nieuwe bevolkingsprognoses gepubliceerd tot 2030. Dit cijfermateriaal, dat vanzelfsprekend de nodige objectiviteit bezit, kan worden gebruikt om de woonbehoefte te herrekenen. Concreet betekent dit dat een grotere woonbehoefte de ontwikkeling van bijkomende binnengebieden en woonuitbreidingsgebieden kan verantwoorden.

Bovendien houden de meeste woonbehoeftestudies uit oudere structuurplannen geen rekening met de realisatie van het opgelegde sociaal objectief voor de gemeente.

Verder loont het ook de moeite om tegelijk oog te hebben voor de toenemende vergrijzing. De programmacijfers inzake woonzorgcentra en serviceflats kunnen worden vergeleken met het bestaande aanbod en de reeds verleende voorafgaande vergunningen.

Een herrekening van de woonbehoefte kan derhalve de basis zijn voor het vrijmaken van woonuitbreidingsgebieden, zelfs wanneer het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan daarin niet voorziet. Een nauw overleg met het betrokken gemeente- en provinciebestuur is ter zake uiteraard noodzakelijk.

GD&A Advocaten beschikt over de expertise en de ervaring inzake de opbouw van een degelijke herrekening van de woonbehoefte en de opmaak van een aanvraagdossier principieel akkoord.

Meer info?

Neem dan gerust contact op met:

Mr. Steven MICHIELS
Advocaat-vennoot GD&A Advocaten
steven.michiels@gdena-advocaten.be
Tel 015/40.49.40

Mr. Tom SWERTS
Advocaat-vennoot GD&A Advocaten
tom.swerts@gdena-advocaten.be
Tel 015/40.49.40

Mr. Cies GYSEN
Advocaat-vennoot GD&A Advocaten
cies.gysen@gdena-advocaten.be
Tel 015/40.49.40