Van 1 januari 2021 tot 31 december 2022 kunnen ook lokale besturen voor woningbouwprojecten, die gepaard gaan met de voorafgaande sloop van gebouwen, genieten van een tijdelijke btw-verlaging naar 6%. De federale overheid heeft deze maatregel ingevoerd om zowel de bouwsector als de koopkracht van gezinnen te ondersteunen. Vermits de sloop van bestaande gebouwen moet voorafgaan aan de bouw van nieuwe woningen, wordt de open ruimte gespaard.

Lopende projecten moeten worden aangemeld bij de fiscus uiterlijk op 31 maart 2021. Het is dus belangrijk om op korte termijn te onderzoeken welke projecten in aanmerking komen.

Diverse verlaagde tarieven

Vandaag kunnen gemeenten en OCMW’s reeds genieten van enkele bestaande btw-voordelen ter ondersteuning van lokale huisvestingsprojecten. Zowel het verlaagde btw-tarief van 6% als dat van 12% kan in bepaalde gevallen door lokale besturen worden toegepast.

KB nr. 20, in het bijzonder Tabel B in bijlage, bepaalt dat privé-woningen die worden geleverd (zowel verkoop als aanneming) en gefactureerd aan de provincies, de intercommunales, de gemeenten, de intercommunale openbare centra voor maatschappelijk welzijn, de openbare centra voor maatschappelijk welzijn en de gemengde holdingmaatschappijen waarin de overheid een meerderheid heeft, kunnen genieten van het verlaagde tarief van 12% wanneer deze woningen door deze instellingen of maatschappijen worden bestemd om te worden verhuurd. De noemer “privé-woningen” dekt niet enkel sociale woningen.

Gemeenten kunnen dus het verlaagde btw-tarief van 12% niet genieten wanneer ze privé-woningen bouwen met de bedoeling om ze te verkopen.

Aannemers kunnen privé-woningen, die worden geleverd en gefactureerd aan OCMW’s en die door deze OCMW’s worden bestemd om te worden verkocht, eveneens factureren aan 12% btw. Dit geldt ook voor promotoren die woningen verkopen aan OCMW’s. Dit voorkomt een hoge prefinanciering van de btw door het OCMW.

Dezelfde rubriek voorziet ook in een verlaagd btw-tarief van 12% voor privé-woningen die worden geleverd en gefactureerd door een OCMW naar aanleiding van een verkoop. Deze situatie doet zich voor wanneer het OCMW opteert voor de toepassing van btw bij verkoop of wanneer de fiscus het OCMW als beroepsverkoper aanmerkt en de toepassing van de btw verplicht. Hierdoor is het vaak interessanter om huisvestingsprojecten met koopwoningen te laten realiseren door het OCMW, eerder dan door de gemeente.

Sociale huisvestingsmaatschappijen worden door de wetgever voordeliger behandeld, want zij kunnen woningen laten bouwen aan 6% btw om ze te verhuren. Ze kunnen tevens (sociale koop)woningen verkopen aan het btw-tarief van 6%.

Tot op heden bestond reeds een regeling voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw, doch deze regeling was beperkt tot 32 Belgische gemeenten. In het Vlaams gewest betreft het de stedelijke centra van Antwerpen, Gent, Oostende, Mechelen, Sint-Niklaas, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk en Hasselt. Deze regeling gold enkel voor aanneming (werk in onroerende staat) en niet voor verkoop.

U merkt dat een zorgvuldige keuze welke entiteit binnen de “groep” van uw lokaal bestuur (gemeente, OCMW, AGB, SHM,…) een huisvestingsproject best realiseert, belangrijke fiscale besparingen kan opleveren!

Nieuwe veralgemeende regeling afbraak en heropbouw

Het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw wordt nu tijdelijk (van 1 januari 2021 tot 31 december 2022) uitgebreid naar het volledige grondgebied, waarbij het toepassingsgebied zowel wordt verengd als verruimd.

Het toepassingsgebied wordt verruimd omdat bv. niet enkel werk in onroerende staat (aanneming), maar ook verkoop in aanmerking komt. Anderzijds zijn sommige voorwaarden ook strenger vermits o.m. een maximale vloeroppervlakte van 200m2 geldt en een woonverplichting voor minstens 5 jaar.

Ook wanneer woningen worden verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor voor een periode van minstens 15 jaar kan de bouwheer genieten van het verlaagde btw-tarief van 6%. Allicht is deze maatregel financieel interessant voor diverse lokale besturen.

De regeling kan tevens worden toegepast bij verkoop door een promotor die woningen verkoopt aan particulieren, die er zelf gaan wonen of aan verhuurders die samenwerken met een sociaal verhuurkantoor. Ook de gemeente, het OCMW of een stadsontwikkelingsbedrijf kan hierbij de rol van “promotor” opnemen.

Welke lopende projecten komen in aanmerking? Actie voor 31 maart 2021!

Bovendien kunnen lopende huisvestingsprojecten van het verlaagde tarief van 6% genieten in de mate dat de btw opeisbaar wordt na 1 januari 2021 (tot 31 december 2022). Belangrijk hierbij is dat bij de fiscus een verklaring wordt ingediend uiterlijk op 31 maart 2021. Uw bestuur doet er dus goed aan om op korte termijn te evalueren welke huisvestingsprojecten aan de voorwaarden voldoen.

Open ruimte gespaard

De doelstelling van deze maatregel is om de bouwsector en de koopkracht van de gezinnen te ondersteunen. Door de voorwaarden die worden opgelegd m.n. dat er sprake moet zijn van een bestaande constructie die voorafgaand aan de bouwwerken wordt gesloopt, lijkt ook circulair bouwen te worden aangemoedigd. Hoewel het niet verplicht is om recuperatiematerialen uit de sloop op de site te hergebruiken, ontstaat minstens het voordeel dat enkel reeds bebouwde ruimte in aanmerking komt voor het verlaagde btw-tarief van 6%. Wanneer nieuwe open ruimte wordt aangesneden, zal dit verlaagde tarief niet van toepassing zijn. Het is evident dat deze nieuwe woningen de facto ook het klimaatbeleid ondersteunen vermits ze moeten voldoen eaan de meest recente normen.

Ziet u het bos niet meer door de bomen bij de toepassing van de diverse verlaagde btw-tarieven voor huisvesting? Wenst u de voorwaarden verder in detail te kennen? GD&A Advocaten geeft u een klare kijk en bekijkt welke verlaagde tarieven op uw lokale huisvestingsprojecten van toepassing kunnen zijn.