Corona-uitstel voor de vastgoedsector: Een moment voor reflectie richting het nieuw Goederenrecht van ’21! Stem uw vastgoedovereenkomsten /-aktes nu reeds proactief af!

23 maart 2020

Wij verkregen bericht dat ook de vastgoedsector enig uitstel verkrijgt in het kader van de Corona-perikelen: de klassieke termijn van 4 maanden (na de onderhandse overeenkomst / opschortende voorwaarden) voor het verlijden van authentieke aktes, wordt tijdelijk verlengd met 2 maanden (https://www.tijd.be/netto/news/vastgoed/twee-maanden-extra-tijd-voor-het-verlijden-van-aktes/10215651.html).

Misschien is die Corona-break hét moment om even stil te staan bij de nieuwe regelgeving inzake het goederenrecht (Boek 3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek), die begin dit jaar werd goedgekeurd door de Kamer en afgelopen week verscheen in het Belgisch Staatsblad.

Ondanks dat die nieuwe regelgeving pas op 1 september 2021 in werking treedt kan daar nu reeds proactief op worden ingespeeld.

De nieuwe regelgeving heeft betrekking op diverse elementen die dagelijkse koek zijn in de vastgoedpraktijk en projectontwikkeling: relaties met buren, mede-eigendom, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, recht van erfpacht en -opstal.

Een administratief kwaad? Eerder een noodzakelijke opknapbeurt van eeuwelingen, die dateren van Napoleontische tijden.

We zetten dagdagelijks in op de noden van de 21ste eeuw (smart buildings, volumebouw met ruimtelijke schaarste in het achterhoofd, …), maar worden anderzijds geconfronteerd met regelgeving, die nog uitgaat van een landbouwsamenleving uit ver vervlogen tijden.

Bijvoorbeeld:

  • de minimumduur van het recht van erfpacht wordt weldra verminderd van 27 naar 15 jaar, hetgeen (onroerende) leasingconstructies – met mogelijke financiële winsten tot gevolg – mogelijk / minstens veel evidenter maakt;

  • complexe vastgoedprojecten worden gekenmerkt door verticale eigendomssplitsingen, bijvoorbeeld: ondergronds een parkeergarage, op het gelijkvloers winkels en op de bovenste verdiepingen appartementen.

    De juridische structuur van die eigendomssplitsingen is tot op vandaag eerder artificieel: appartementsmede-eigendommen met – vaak verhitte – VME’s, complexe deelverenigingen, … of opstalrechten van slechts (maximaal) 50 jaar.

    De nieuwe regelgeving reikt de hand: opstalrechten, zonder gemeenschappelijke delen, kunnen eeuwigdurend zijn, doch eindigen wanneer zij hun nut verliezen (bijvoorbeeld: wanneer, zoals wel vaker, de parkings niet verkocht geraken en blijven leeg staan);

  • herbestemmingen van verouderde stadsgebieden zijn populairder dan ooit en worden veelal gekenmerkt door een ontwikkelings- én exploitatiecomponent (bijvoorbeeld, de reconversie van een oude site tot een hotel, met exploitatie daarvan door een private partner). Een recht van erfpacht lijkt vaak dé rechtsfiguur om aan de private partner de nodige bouw- en exploitatierechten toe te kennen.

    Een recht van erfpacht vereist echter historisch – in tegenstelling tot een recht van opstal – een periodieke erfpachtvergoeding. Moderne vastgoedprojecten zullen echter vaak een soepelere vergoedingsregeling vereisen: een eenmalige betaling bij aanvang / einde van het recht van erfpacht of zelfs geen (cfr. de reconversie is dermate kostelijk én aan publieke zijde stelt men zich tevreden met de “opwaardering” van de site).

    Artificiële constructies (bv. met symbolische euro’s) dan maar? De wetgever beseft de problematische typenfixierung aangaande de erfpachtvergoeding én creëert ruimte voor wilsautonomie.

Toekomstmuziek? Ja en neen.

Enerzijds ligt de datum van inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving – zoals hoger vermeld – nog enige tijd voor ons. Voor een aantal opportuniteiten uit de nieuwe regelgeving is het nog even wachten.

Anderzijds kan bij de formulering van vastgoedovereenkomst/-aktes op een aantal aspecten van de nieuwe regelgeving nu reeds expliciet worden ingespeeld: “(..) het Recht van Opstal wordt aangegaan voor een duurtijd van 50 jaar of eeuwigdurend indien de toepasselijke regelgeving dat toelaat (…)”.

Impliciet kan bij het uitwerken van (zakenrechtelijk) structureren ook reeds worden rekening gehouden met de toekomstige wetswijziging.

Efficiëntiewinsten door een proactieve houding behoeven geen uitleg: The future is now!

Onderstaande vastgoedprofessionals volgen alle ontwikkelingen inzake vastgoed / projectontwikkeling – waaronder voormelde – op de voet. Indien u in het kader van voormelde materie vragen zou hebben, aarzel niet om met hen contact op te nemen.