Pro memorie: het Woonreservedecreet – spanningen rond ruimtelijke ordening en het eigendomsrecht

Op 27 juni 2023 werd het Woonreservedecreet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Dit decreet markeert een significante fase in de implementatie van de "bouwshift" die door de Vlaamse regering wordt nagestreefd. Het decreet introduceert een principieel bouwverbod in woonreservegebieden en legt zodanig een "stolp" op niet-bebouwde woonreservegebieden tot 1 januari 2040. Dit beperkt sterk de verdere ontwikkeling van deze gebieden en is bedoeld om open ruimte te behouden, in lijn met de doelstellingen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, dat streeft naar 0 hectare bijkomend ruimtebeslag per dag tegen 2040.

Tegelijkertijd sluit het decreet de ontwikkeling van kwalitatieve woonreservegebieden niet uit, door de invoering van een nieuwe gemeentelijke besluitvormingsprocedure. Deze procedure kan leiden tot een vrijgavebesluit, waardoor een woonreservegebied alsnog ontwikkeld kan worden.

Hierdoor krijgen gemeenten alsnog de mogelijkheid om woonreservegebieden vrij te geven voor ontwikkeling, zij het onder strikte voorwaarden.

Vanaf het begin was het duidelijk dat het decreet een onderwerp van discussie zou worden, niet alleen op juridisch vlak, maar ook gelet op de aanzienlijke financiële gevolgen die het met zich meebrengt voor (rechts-)personen met zakelijke rechten op gronden in woonreservegebieden.

Een aantal ontwikkelaars vochten het decreet dan ook aan bij het Grondwettelijk Hof.

De uitspraak van het Grondwettelijk Hof over het Woonreservedecreet

Op 3 april 2025 verwierp het Grondwettelijk Hof (Grondwettelijk Hof, 3 april 2025, nr. 53/2025) de beroepen tot vernietiging van het Woonreservedecreet.

Eigendomsbeperking redelijk en evenredig

Vooreerst was het Hof van oordeel dat er geen schending voorlag van het eigendomsrecht, zoals gewaarborgd door artikel 10, 11 en 16 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het EVRM.

Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat de decreetgever het ruimtebeslag in Vlaanderen wil beperken, door te vermijden dat ongeschikte woonreservegebieden worden aangesneden, zonder dat de ontwikkeling van kwalitatieve woonreservegebieden wordt uitgesloten (Parl. St., Vlaams Parlement, 2021-2022, nr. 577/4, p. 11).

Het Hof stelt dat de decreetgever hierbij beoogde gemeenten de mogelijkheid te geven om hun ruimtelijke beleidskeuzes te realiseren. Dit wordt bereikt door de rechtstreekse vergunningsmogelijkheden uit te sluiten en daarmee een uniforme en transparante regeling voor de ontwikkeling van woonreservegebieden in te voeren. Het Hof beschouwt deze benadering als redelijk verantwoord, gezien de doelstellingen van het decreet.

Ook vóór de inwerkingtreding van het Woonreservedecreet waren de bouwmogelijkheden in woonreservegebieden beperkt. Dit door de voorziene regeling van groepswoningbouw, globale verkavelingen of gemeentelijke RUP’s en PRIAK’s. Het Hof stelt dat ook de nieuwe regeling geen volledig bouwverbod inhoudt, ook al wordt nu ook de vergunningverlening voor groepswoningbouw uitgesloten.

Onteigening?

Het Hof oordeelt aldus dat de nieuwe regeling, die de ontwikkelingsmogelijkheden van woonreservegebieden reguleert, geen onteigening inhoudt, maar wel beperkingen oplegt aan het eigendomsrecht. Het Hof benadrukt dat het opleggen van dergelijke beperkingen geen automatische verplichting tot schadeloosstelling met zich meebrengt, maar dat de beslissing over een eventuele schadeloosstelling aan de wetgever wordt overgelaten, onverminderd de toetsingsbevoegdheid van het Hof op grond van het redelijkheids- en evenredigheidsbeginsel.

Onredelijke onzekerheid?

De decreetgever heeft ervoor gekozen om een tijdelijk vergunningen- en planningsregime in te voeren voor een periode van twintig jaar. Vanaf 1 januari 2040 zal worden overgegaan tot het opstellen van gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen voor woonreservegebieden waarvoor nog geen vrijgavebesluit is genomen en die dus onder een nieuw planologisch kader kunnen vallen. Het Hof oordeelt dat deze keuze geen bijkomende onzekerheid met zich meebrengt. Dit oordeel wordt ondersteund door het feit dat de regeling in een duidelijke tijdsafbakening voorziet.

Rechtmatig vertrouwen?

Het Hof benadrukt dat de rechtsonderhorige geen rechtmatig vertrouwen kan ontlenen aan de veronderstelling dat stedenbouwkundige voorschriften in de toekomst ongewijzigd blijven. Het Hof wijst erop dat ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg te allen tijde geheel of gedeeltelijk kunnen worden aangenomen of gewijzigd.

De regeling voorziet echter, net als bij de opmaak of wijziging van plannen, in waarborgen voor de eigenaars van gronden in woonreservegebieden. Zo kunnen zij een verzoek indienen bij het college van burgemeester en schepenen om een initiatief te starten voor de vrijgave van een woonreservegebied. Het besluit van het college om dit verzoek te weigeren, is een administratieve rechtshandeling die kan worden aangevochten.

Milieueffectbeoordeling en participatie

Wat betreft de vraag of het decreet de vereisten van milieueffectbeoordeling in de zin van de richtlijn 2001/42/EG van het Europees Parlement en de Raad van 27 juni 2001 betreffende de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma’s, alsook van de participatie conform artikelen 7 en 8 van het Verdrag van Aarhus, in acht heeft genomen, oordeelt het Hof dat deze richtlijnen niet van toepassing zijn. Beide richtlijnen hebben betrekking op plannen of programma’s, maar het decreet van 26 mei 2023 maakt geen dergelijk plan of programma uit en valt buiten de werkingssfeer van de richtlijn.

Het Hof stelt aldus dat de milieueffectenbeoordeling en de publieke participatie geen vereisten waren in dit geval, aangezien het decreet geen plan of programma uitmaakt in de zin van de aangehaalde richtlijnen.

De toekomst?

Gelet op bovenstaande concludeert het Hof dat de doelstelling van het decreet, namelijk het bevorderen van een duurzame ontwikkeling van de open ruimte en het vermijden van onnodig ruimtebeslag, rechtmatig is. De maatregelen die in het decreet zijn opgenomen, zijn redelijk verantwoord en hebben geen onevenredige gevolgen voor de betrokken eigenaars. De bepaling wordt voldoende gerechtvaardigd door de doelstellingen van algemeen belang, zoals het verhogen van het ruimtelijk rendement van de bestaande bebouwde ruimte en het vrijwaren van de open, niet-bebouwde ruimte.

Het decreet en de doelstellingen van de Vlaamse regering blijven dus overeind, wat betekent dat het decreet, ondanks de vermeende strijdigheid met het eigendomsrecht, standhoudt.

Indien uw gemeente een woonreservegebied geheel of gedeeltelijk wenst te ontwikkelen, zal een vrijgavebesluit dienen te worden aangenomen. Bij de beoordeling zal rekening dienen te worden gehouden met:

• De bepalingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS), het gemeentelijk beleidsplan ruimte of een ontwerp daarvan;
• De bepalingen van het provinciaal beleidsplan ruimte en het beleidsplan Ruimte Vlaanderen of een ontwerp daarvan;
• De principes en doelstellingen vermeld in artikel 1.1.4 VCRO;
• De waterhuishouding (in het bijzonder de vrijwaring van het waterbergend vermogen);
• Het bindend sociaal objectief van de gemeente en de voortgang van de realisatie ervan.

Wordt de vrijgave van een deel van een woonreservegebied overwogen, dan wordt bovendien nagegaan of die vrijgave geen hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied.

GD&A Advocaten beschikt over de nodige expertise om uw gemeente bij te staan bij een mogelijke ontwikkeling van woonreservegebieden.

Indien u meer informatie of advies wenst omtrent het Woonreservedecreet, aarzel dan niet om ons te contacteren!