In verschillende Vlaamse gemeenten zijn de prijzen voor vastgoed enorm gestegen, zodat minder kapitaalkrachtige inwoners (vaak alleenstaanden of jonge gezinnen) noodgedwongen de streek waar ze opgroeiden, moeten verlaten en moeten inruilen voor een goedkopere streek.

Om dit probleem van sociale verdringing tegen te gaan, werd op 21 juni 2023 het WIES-decreet (lees: Wonen In Eigen Streek – decreet) goedgekeurd in het Vlaamse parlement. De bedoeling van het decreet is de lokale besturen van de gemeenten met de hoogste vastgoedprijzen een instrument te bieden tegen sociale verdringing van de plaatselijke, doch minder kapitaalkrachtige bevolking.

Het decreet is op 14 augustus 2023 in werking getreden.

Voorgeschiedenis

Het principe is niet geheel nieuw. Reeds in 2009 werd in het Vlaamse grond- en pandendecreet een boek 5 ingevoerd over ‘Wonen in Eigen Streek’. Hierin zaten echter bepalingen vervat die strijdig bevonden werden met enkele fundamentele Europese en grondwettelijke principes, waardoor het Grondwettelijk Hof zich op 7 november 2013[1] genoodzaakt voelde dit boek te vernietigen.

De nood om tegemoet te komen aan de woonbehoeften van minder kapitaalkrachtige plaatselijke bevolking bleef echter bestaan. Tien jaar na de vernietiging van voormeld boek van het grond- en pandendecreet door het grondwettelijk hof, slaagt de Vlaamse regering erin om een antwoord te bieden aan de verzuchtingen van het grondwettelijk hof.

Het nieuwe decreet van 23 juni 2023 over wonen in eigen streek zou -althans volgens de Vlaamse regering- voldoende robuust moeten zijn om een nieuwe juridische test te doorstaan.

Krachtlijnen

Het doel van het WIES-systeem is om de Vlaamse gemeenten met de hoogste vastgoedprijzen de mogelijkheid te bieden om een specifiek aandeel woningen of percelen voor te behouden voor minder kapitaalkrachtige inwoners met een duidelijke band met de gemeente.

De gemeente realiseert dit door een overdrachtsvoorwaarde op te leggen ten aanzien van de eigenaar van zogenaamde WIES-gronden en/of WIES-woningen. Op die manier beperkt de gemeente het eigendomsrecht van de eigenaar tot op een zekere hoogte.

De eigenaar kan wel vrij de prijs bepalen die hij/zij wenst te bekomen voor desbetreffende grond/woning, maar is gehouden aan enkele overdrachtsvoorwaarden en procedurele voorschriften.

De gemeente is vervolgens verplicht tot een financiële tussenkomst ten belope van minimum 50% van de schattingsprijs van de grondaandelen. De sociale last wordt zo niet door de eigenaar, maar door de gemeente gedragen zodat de verkoop aan een WIES-koper aan een lagere prijs kan plaatsvinden.

Deze tussenkomst wordt gewaarborgd. Wanneer de WIES-koper de WIES-grond/WIES-woning overdraagt aan een derde, dient de financiële tussenkomst van de gemeente terugbetaald te worden en wordt er een soort van splitskopen mogelijk gemaakt waar eerst de woning wordt aangekocht en later ook de grond(aandelen).

Er geldt een bewoningsverplichting voor de WIES-koper voor een duur van 20 jaar.

Betrokken gemeenten

Deze voorrangsregeling kan slechts toegepast worden door de Vlaamse gemeenten met hoge vastgoedprijzen die door de Vlaamse regering worden aangeduid. Deze gemeenten kunnen vervolgens zelf kiezen of ze via een gemeentelijk reglement in het WIES-systeem willen stappen. Welke gemeenten in aanmerking komen wordt om de 6 jaar door de Vlaamse Regering bepaald in functie van de vastgoedprijzen.

Momenteel zijn er 95 gemeenten aangeduid door de Vlaamse regering, waaronder alle 19 gemeenten van de Vlaamse rand. De gemeenten die geselecteerd worden, zijn deze die tot de 25% Vlaamse gemeenten behoren waar de mediaanprijzen gedurende de laatste vijf jaar het hoogst was. De volledige lijst met betrokken gemeenten werd opgenomen in het ontwerpbesluit en kan geraadpleegd worden via de webpagina van Wonen in Vlaanderen.

WIES-grond / WIES-woning (materieel toepassingsgebied)

Niet elke grond of woning die overgedragen wordt, is een WIES-grond of WIES-woning.

De overdrachtsvoorwaarden gelden slechts voor nieuwe projecten, nl. nieuwe verkavelingen die ten minste vijf loten bevatten evenals nieuwe groepswoningbouwprojecten en nieuwe appartementsgebouwen die ten minste vijf woongelegenheden omvatten. Daarnaast werd ook een antimisbruikbepaling ingevoerd voor projecten in de afgelopen vijf jaar die aan elkaar grenzen en afzonderlijk niet voldoen aan de voorwaarden, doch tezamen wel. Deze bepaling wordt ingevoerd om misbruik door splitsing van projecten te vermijden.

WIES-Koper (persoonlijk toepassingsgebied)

Om in aanmerking te komen als WIES-koper, moet men voldoen aan vier voorwaarden: (1) tijdens een periode van tien jaar voorafgaand aan de aankoop, minstens vijf jaar onafgebroken ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters van de WIES-Gemeente of aangrenzende gemeente; (2) minstens 18 jaar oud zijn; (3) op het moment zelf ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister; (4) geen vastgoed bezitten én een inkomen hebben onder een bepaalde grens.[2]

Bedenking?

Uit de praktijk zal moeten blijken in welke mate het WIES-decreet een nuttig instrument is om de sociale verdringing te verhinderen. Omdat het de gemeente is die de sociale last draagt door een verplichte minimale financiële tussenkomst, is de regeling duur en mogelijks zelfs te duur voor de lokale besturen zodat het niet uitgesloten is dat het verhoopte resultaat uitblijft.

Voormelde betekent niet dat die lokale besturen geen alternatieve initiatieven kunnen ondernemen op vlak van betaalbaarheid, hetzij met aandacht voor de grenzen op vlak van subsidiëring, beperkingen aan eigendomsrechten, het ruimtelijk gericht karakter van instrumenten zoals een RUP en een gemeentelijke verordening, de (al dan niet) mogelijkheid tot het sluiten van convenanten en -eventueel- het motiveren daartoe, etc.

GD&A Advocaten voerde op vlak van betaalbaar wonen reeds ruim onderzoek, met enkele out-of-the-box inzichten tot gevolg, die wij -desgewenst- tezamen met de mogelijkheden van het nieuwe WIES-decreet graag vrijblijvend met u bespreken.

[1] GwH 7 november 2013, nr. 144/2013.

[2] De grenzen voor het inkomen zijn de volgende: het gezamenlijk belastbaar inkomen op jaarbasis moet minstens 12.078 euro zijn en mag voor een alleenstaande niet hoger zijn dan 53.145 euro. Voor een koppel ligt de bovengrens op 77.301 euro, per persoon ten laste komt er 4.831 euro bij.