Op 8 november 2022 vernietigde het Hof van Beroep Gent de verkoopovereenkomst die in 2016 werd gesloten tussen het OCMW Gent en Bijloke bv met betrekking tot 450 ha landbouwgrond gelegen in Zeeuws-Vlaanderen. Hoewel het OCMW met deze verkoop aan één partner vooral de intentie had om haar patrimonium te valoriseren en de verkoopopbrengst snel te kunnen aanwenden voor herinvesteringen, besloot het Hof van Beroep dat er sprake is van staatssteun ten gunste van de koper, aangezien de vastgoedtransactie niet als marktconform werd aangemerkt.

Dit arrest geeft nogmaals het signaal aan de lokale besturen dat de (vaak ongekende en onbeminde) regels inzake staatssteun de nodige aandacht verdienen, en niet enkel in de meest voor de hand liggende situatie zoals het verstrekken van directe subsidies. De risico’s van de niet-correcte toepassing van de staatssteunregels hebben niet enkel impact op het niveau van de relatie lokaal bestuur – Europese Commissie, doch ook in elke andere burgerrechtelijke relatie.

Wanneer we aan het begrip staatssteun denken, denken we in eerste instantie aan situaties waarbij een financiële geldstroom de kas van de overheid verlaat ten gunste van een derde. Bovenstaand arrest bevestigt evenwel dat ook rekening moet worden gehouden met de regels inzake staatssteun bij transacties waarbij de overheid (minstens op het eerste zicht) zelf de begunstigde is. Het verlenen van financiële steun aan ondernemingen kent veel facetten en moet in het kader van staatssteun zeer ruim bekeken worden.

Artikel 107 lid 1 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) somt de verschillende voorwaarden op om te bepalen of er bij een steunmaatregel sprake is van (principieel verboden) staatssteun. Een maatregel kwalificeert als staatssteun als voldaan is aan vijf voorwaarden, die nader zijn ingevuld door de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie:

• de begunstigde is een onderneming (een entiteit die economische activiteiten (= het aanbieden van goederen of diensten op een markt) verricht);
• de steunmaatregel wordt met staatsmiddelen bekostigd en valt aan de Staat toe te rekenen;
• de maatregel levert een onderneming een economisch voordeel op, dat onder normale marktcondities niet zou zijn ontstaan;
• de maatregel is selectief; en
• de maatregel leidt tot (potentiële) vervalsing van de mededinging en een ongunstige beïnvloeding van de handel tussen lidstaten.

Aan de eerste, tweede, vierde en vijfde voorwaarde was in voornoemd geval duidelijk voldaan aldus het Hof. Dat de begunstigde een onderneming betreft staat buiten kijf. Ook kan de maatregel worden toegerekend aan de Belgische Staat (tweede voorwaarde) aangezien de verkoop werd verricht door het OCMW, zijnde een overheidsinstantie. De maatregel werd ook bekostigd met staatsmiddelen (tweede voorwaarde), aangezien er sprake is van een verlies voor de begroting van het OCMW indien de grond onder de marktprijs werd verkocht. Het voordeel is selectief (vierde voorwaarde) aangezien de grond slechts aan één entiteit werd verkocht. Deze maatregel kan op de geliberaliseerde vastgoedmarkt de mededinging vervalsen en het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloeden (vijfde voorwaarde).

De vraag stelde zich in het arrest evenwel of ook aan de derde voorwaarde is voldaan, m.n. of er een voordeel werd toegekend aan de koper.

Een voordeel in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU is een economisch voordeel dat een onderneming onder normale marktvoorwaarden, dit wil zeggen zonder tussenkomst van de staat, niet had kunnen verkrijgen. Wanneer het gaat om een verkoop kan een transactie als marktconform worden aangemerkt wanneer het gaat om een verkoop via een concurrerende, transparante, niet-discriminerende en onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedure.

Een kernpunt van het bezwaar tegen de verkoopovereenkomst was het gegeven dat de 79 percelen in één lot verkocht werden waardoor een ‘klager’ als zelfstandige landbouwer en kleine speler in de landbouwsector aanvoerde geen redelijke kans te hebben gekregen om deel te nemen aan de biedingen en om één (of meerdere) percelen aan te kopen.

Door deze verkoop enkel open te stellen voor institutionele beleggers / investeerders met het oog op de verkoop in één lot en niet voor individuele pachters of andere geïnteresseerden met het oog op de verkoop per perceel, was er volgens het Hof geen sprake van een concurrerende of open inschrijvingsprocedure. De inschrijvingsprocedure bood aldus niet voldoende waarborgen om het bestaan van een voordeel uit te sluiten.

Het OCMW had echter niet de bedoeling om steun te verlenen aan de koper, doch was er vooral in geïnteresseerd om snel te beschikken over de koopsom om deze opnieuw te kunnen investeren, minder tijd en middelen te spenderen aan een gesplitste verkoop en zo ook administratieve kosten van afzonderlijke verkopen te vermijden. Volgens het Hof is het evenwel van geen belang dat het al dan niet de bedoeling was van het OCMW om niet marktconform te handelen. Dit sluit immers niet uit dat ongewild toch staatssteun werd verleend aldus het Hof.

Meer nog, door de fout van het OCMW om aan de koper op onwettige wijze een voordeel te verlenen, heeft de ‘klager’ schade geleden volgens het Hof. De meest doeltreffende manier om tot integraal herstel van deze schade te komen, is de nietigverklaring (ex tunc) van de verkoopovereenkomst, om zoveel als mogelijk de markt zoals die bestond voor het begaan van de fout te herstellen.

Het moet niet verbazen dat hiermee de kous nog niet af is voor het OCMW en de koper. De nietigverklaring leidt op haar beurt immers tot de nodige praktische problemen en vermoedelijke nieuwe discussies, aangezien een deel van de gronden reeds doorverkocht zijn. To be continued aldus.

Als structurele partner van lokale besturen trachten wij dergelijke risico’s en procedures maximaal in te schatten en vervolgens te vermijden. Met het webinar ‘Staatssteunregels voor lokale besturen’ willen wij uw bestuur wegwijs maken in het kluwen van deze regels en de juiste reflexen voor de toekomst aankweken.

Schrijf je nu in voor dit webinar via deze link: GD&A Webinar: Staatssteunregels voor lokale besturen (webinargeek.com)