Op 28 februari 2025 heeft het Hof van Cassatie een arrest gewezen dat het eerdere arrest van het Hof van Beroep te Gent vernietigt. Het gaat om de inmiddels spraakmakende zaak waarin een verkooptransactie van het OCMW Gent over circa 450 hectare landbouwgrond in Zeeuws-Vlaanderen centraal stond. Dit arrest onderstreept het belang van zorgvuldige verkoopprocedures bij overheden en de bewijslast omtrent mogelijk onrechtmatig voordeel.

Arrest Hof van Beroep

In 2016 verkocht het OCMW Gent 79 landbouwpercelen in één groot lot aan BIJLOKE bv. Daarbij speelde de wens om haar gronden efficiënt van de hand te doen en de opbrengst snel in nieuwe projecten te kunnen investeren. Een lokale landbouwer meende echter schade te hebben geleden omdat hij geen reële kans zou hebben gekregen om één of enkele percelen te verwerven. Het Hof van Beroep te Gent volgde die redenering en oordeelde in 2022 dat de wijze van verkoop een marktverstoring inhield. Volgens het Hof werd er staatssteun toegekend aan de koper, omdat de verkoop niet marktconform was verlopen en doordat de 79 percelen enkel gezamenlijk werden aangeboden, wat kleinere gegadigden feitelijk ontmoedigde.

Die ‘selectieve’ maatregel, gekoppeld aan de aanname dat de verkoopprijs onder de marktwaarde lag, leidde ertoe dat het Hof van Beroep de koopovereenkomst nietig verklaarde en het OCMW foutief handelen verweet.

Arrest Hof van Cassatie

Tegen deze uitspraak stelde het OCMW Gent cassatieberoep in. In zijn arrest van 28 februari 2025 vernietigde het Hof van Cassatie het arrest van het Hof van Beroep. De hoogste rechter erkent enerzijds dat een gebrekkige verkoopprocedure mogelijk tot staatssteun kan leiden, maar benadrukt anderzijds dat niet zomaar uit de enkele vaststelling van een niet-concurrerende procedure of een lagere verkoopprijs kan worden afgeleid dat er effectief een voordeel is toegekend. Degene die zich op de vermeende staatssteun beroept, moet het voordeel bewijzen. Volgens het Hof van Cassatie had het Hof van Beroep die bewijslast te snel bij het OCMW gelegd en onvoldoende verduidelijkt waarom de transactie daadwerkelijk concurrentievervalsend was.

Het arrest van Cassatie laat de kern van de discussie over het marktconforme karakter van de verkoop verder bestaan, maar zet de deur open voor een revisie in een nieuw onderzoek. De zaak is doorverwezen naar het Hof van Beroep te Antwerpen, dat opnieuw zal moeten beoordelen of de koper daadwerkelijk een prijsvoordeel genoot en in welke mate de verkoopprocedure niet voldeed aan de Europese staatssteunregels.

Belang van het arrest

Net als in het eerdere arrest van het Hof van Beroep toont deze uitspraak van het Hof van Cassatie opnieuw hoe belangrijk het is om als overheid, zelfs wanneer men zelf tot verkoop overgaat, rekening te houden met de (Europese) verplichtingen rond staatssteun. De bewijslast over de vraag of er sprake is van een ongeoorloofd voordeel, of de verkoopprocedure voldoende open en concurrerend was en of de transactie echt de mededinging verstoort, zal bij een nieuwe behandeling strenger worden getoetst.

De zaak zet lokale besturen ertoe aan hun verkoopprocedures grondig te motiveren wanneer ze vastgoed in de markt zetten en hierbij alle potentiële gegadigden een reële kans te geven. De nietigverklaring door het Hof van Beroep werd weliswaar vernietigd, maar de onzekerheden over de rechtsgeldigheid van de transactie blijven bestaan tot er een definitief oordeel valt. Het is dus afwachten hoe het Hof van Beroep te Antwerpen in deze gevoelige kwestie verder zal oordelen.

Als structurele partner van lokale besturen spitst GD&A Advocaten zich toe op het topic “staatssteun”, dat in de meest diverse juridische disciplines een belangrijke rol speelt: subsidies, fiscaliteit, vastgoedtransacties, samenwerkingsverbanden, overheidscontracten,… Uiteraard staan wij graag ter beschikking voor verdere toelichting.