Artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening maakt zonevreemde functiewijzigingen onder bepaalde voorwaarden mogelijk. Er kunnen echter uitzichtloze situaties ontstaan wanneer er reeds een onvergunde zonevreemde functiewijziging werd doorgevoerd. Het nieuw Verzameldecreet zou hier een einde aan kunnen maken. Een grondige motivering van de regularisatieaanvraag voor een zonevreemde functiewijziging blijkt thans noodzakelijk.

Zonevreemde functiewijzigingen zijn in principe mogelijk conform artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna: VCRO). Dit artikel luidt als volgt:

"Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden :

1° het gebouw of het gebouwencomplex beantwoordt op het ogenblik van de aanvraag aan alle hiernavolgende vereisten :

a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat,

b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot,

c) het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund,

d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in :

1) ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde,

2) recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » sorteren;

2° de functiewijziging komt voor op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst, waarin nadere regelen en bijkomende voorwaarden voor de betrokken wijzigingen van gebruik kunnen worden bepaald.

De weigering om een afwijking, vermeld in het eerste lid, te verlenen, geeft nimmer aanleiding tot een planschadevergoeding.”

Onder de voorwaarden van artikel 4.4.23 VCRO is het dus mogelijk om af te wijken van de bestemmingsvoorschriften. Dit kan echter leiden tot een onredelijke, alsook uitzichtloze situatie. Dit omdat één van de voorwaarden voor een zonevreemde functiewijziging inhoudt dat het gebouw of gebouwencomplex hoofdzakelijk vergund is.

‘Hoofdzakelijk vergund’ wordt in de VCRO als volgt gedefinieerd:

“hoofdzakelijk vergund : een vergunningstoestand, waarbij voor de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen geldt dat:

a) bedrijven en hun constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien de voor een normale bedrijfsvoering noodzakelijke constructies vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft,

b) overige constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft;”

Een hoofdzakelijk vergund gebouw of gebouwencomplex vereist aldus dat ook de functie vergund is of wordt geacht. Dit kan leiden tot problematische situaties.

Zo blijkt het in de praktijk onmogelijk om alsnog toepassing te maken van de zonevreemde basisrechten eens een zonevreemde functiewijziging illegaal is doorgevoerd. Een te snelle ingebruikname in de praktijk doet de waarde van een pand mogelijks drastisch kelderen. 

Een nieuw voorstel van decreet zou een oplossing voor deze Kafkaiaanse situatie kunnen voorzien. Dit nieuwe Verzameldecreet, dat werd goedgekeurd door het Vlaams Parlement op 9 mei 2024, zou namelijk een regularisatiemogelijkheid voor een functie die niet in overeenstemming is met de geldende bestemmingsvoorschriften invoeren. Meer bepaald zal de laatst vergunde of vergund geachte functie als uitgangspunt genomen worden bij de beoordeling van de voorwaarde inzake het hoofdzakelijk vergund karakter. Daardoor komen constructies waar zonder vergunning zonevreemde functiewijzigingen werden doorgevoerd in aanmerking voor een regularisatieaanvraag. Dit decreet moet wel nog in werking treden na de publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Opgelet: er wordt ook een punt 3° toegevoegd aan het hoger geciteerde artikel 4.4.23 VCRO. Dit punt luidt als volgt:

“3° de functiewijziging mag de normale bedrijfsvoering van vergunde of vergund geachte bedrijven in de omgeving niet in het gedrang brengen.”

Deze bijkomende voorwaarde zal mogelijks de adder onder het gras gaan vormen. Het valt niet uit te sluiten dat adviesinstanties hieromtrent een fors standpunt zullen innemen. Te denken valt aan de gezaghebbende adviezen van het Departement Landbouw en Visserij, waardoor een gedegen motivering vereist zal zijn voor effectief regularisaties af te leveren. Voorbehoud dient eveneens te worden gemaakt inzake de wettigheid van deze eerder vage voorwaarde.

De strijd voor de invulling van het buitengebied woedt bijgevolg verder. Het zal er op aankomen dat vergunningverlenende overheden de nodige deskundig- en zorgvuldigheid aan de dag leggen bij de beoordeling van regularisatieaanvragen voor zonevreemde functiewijzigingen. De toekenning ervan impliceert immers doorgaans een aanzienlijke emotionele en financiële waarde.

GD&A Advocaten beschikt over deze expertise en staat klaar ter advisering en ondersteuning bij de redactie van een omgevingsvergunningsbeslissing.