Wanneer in mei de horeca heropent, zullen lang niet alle problemen achter de rug zijn. De lokale economie zal een “boost” nodig hebben om structureel overeind te blijven. Bovendien hebben leefbare kernen zelf ook nood aan een bloeiend kleinhandels- en horeca-weefsel. Lokale besturen kunnen via de oprichting van een lokaal vastgoedfonds, medegefinancierd via crowdfunding en andere partners, hun handelsvestigingsbeleid ondersteunen.

Reeds verschillende jaren worden terecht veel middelen geïnvesteerd in sociale huisvesting en betaalbaar wonen. Vandaag gaat meer aandacht, niet enkel naar kwantiteit, maar ook naar kwaliteit, naar “leefbaar” wonen. De langdurige sluiting van de horeca en de beperkende maatregelen die “funshoppen” bemoeilijken, tonen vandaag op een confronterende manier aan dat een bloeiende kleinhandel en horeca de stam vormen, waarop een aangename woon- en werkomgeving is geënt.

Lokale besturen trachten reeds jaren een ondersteunend handelsvestigingsbeleid te voeren. De opkomst van de e-commerce is niet recent en vormt al enige tijd een moeilijke uitdaging voor de lokale kleinhandel. De corona-crisis heeft deze problematiek in een stroomversnelling gebracht.

Een aangename inrichting en opwaardering van het openbaar domein is meestal het vertrekpunt van een levendige kern. Ook het Decreet van 15 juli 2016 betreffende het Integraal handelsvestigingsbeleid voorziet in een instrumentarium voor de lokale besturen, zoals de afbakening van kernwinkelgebieden en winkelarme gebieden.

Het innen en herinvesteren van een promotaks, het opleggen van leegstandheffingen en weigeren van bestemmingswijzigingen van handel naar wonen kennen evenwel hun limieten en creëren geen organische economische voedingsbodem.

Plannen, reglementen en vergunningen schieten tekort als de economie zelf niet mee wil.

Spaargeld voor lokaal vastgoedfonds?

In februari meldde de Nationale Bank in haar jaarverslag dat de Belgen in 2020 maar liefst 23 miljard euro méér gespaard hebben dan normaal.

Het is interessant te onderzoeken op welke manier die massa spaargelden kan worden ingezet om de dorps- en stadskernen te ondersteunen. Een mogelijke denkpiste kan er in bestaan om een lokaal vastgoedfonds op te richten, dat kan investeren in lokaal economisch vastgoed, kleinhandelszaken en horecazaken in het bijzonder.

Natuurlijk stelt zich onmiddellijk de vraag of de aankoop van economisch vastgoed wel een kerntaak is van het lokaal bestuur. Op het eerste zicht is dit niet het geval. Nochtans kan het een zinvolle ingreep zijn wanneer het bijvoorbeeld noodzakelijk is om een sneeuwbaleffect te stoppen. Een sneeuwbaleffect kan inderdaad ontstaan wanneer op korte tijd enkele nabij gelegen handelspanden komen leeg te staan, waardoor minder potentiële klanten in de buurt komen en daardoor ook andere winkeliers er de brui dreigen aan te geven.

Een participatie in lokaal economisch vastgoed kan gebeuren vanuit verschillende invalshoeken. De aankoop kan tijdelijk zijn, enkel om het hiervoor geschetste sneeuwbaleffect te stoppen, maar met de intentie om het pand op korte of middellange termijn opnieuw van de hand te doen. De aankoop kan ook het verwerven van een “strategisch” pand tot voorwerp hebben. Een strategisch pand is een handels- of horecapand dat in een bepaalde straat of op een plein de spil vormt, waarrond andere handelszaken tot bloei komen. Zonder dit strategische pand zouden de omliggende zaken wellicht op termijn verdwijnen. Verder kan de aankoop ook gericht zijn op een spreekwoordelijk “monument”. Dit is een pand dat door iedereen gekend is en waarvan men het jammer zou vinden, moest het verdwijnen.

Een gemeentelijke participatie kan een aanvullende vorm van kwaliteitsbewaking vormen. Lokale besturen willen vaak een overaanbod aan interimkantoren, telefoonwinkels, pita-restaurants,… voorkomen, maar worstelen vaak met reglementaire grenzen.

Uiteraard is een lokaal vastgoedfonds geen pasklare standaardoplossing voor elk bestuur maar het vormt vandaag zeker een mee te nemen aanknopingspunt.

Taxshelter start-up en crowdfunding

Het lokale vastgoedfonds kan middelen verwerven bij enkele grotere lokale spelers en via crowdfunding. De samenwerking met erkende crowdfundingplatformen kan verschillende fiscale voordelen opleveren voor de investeerders: onder bepaalde voorwaarden worden intresten vrijgesteld van roerende voorheffing, kan een belastingvermindering van 30% worden genoten bij kapitaalinbreng in een start-up,…

Participatiemogelijkheden in het Decreet over het lokaal bestuur

Het Decreet over het lokaal bestuur voorziet een drietal pistes om in een dergelijk lokaal vastgoedfonds te participeren, afhankelijk van het feit of de participatie wordt gezien als een taak van gemeentelijk belang of niet.

Indien de participatie wordt gezien als een taak van gemeentelijk belang, moet worden gekeken naar de externe verzelfstandigde agentschappen in publiekrechtelijke of privaatrechtelijke vorm. Indien men ook andere participanten wil aantrekken, geniet het extern verzelfstandigd agentschap in privaatrechtelijke vorm (art. 245 e.v. DLB) de voorkeur.

Indien de participatie daarentegen gebeurt in het belang van de gemeente, maar niet wordt aangemerkt als een door de gemeente toevertrouwde taak van gemeentelijke belang, komen de figuren van de PPS-vennootschap (art. 386 DLB) en het filiaal van een autonoom gemeentebedrijf (art. 240, §5 DLB) in aanmerking.

Tot slot stelt zich uiteraard de vraag of dergelijke participaties een risicovolle activiteit uitmaken voor het lokaal bestuur. Dit is niet noodzakelijk het geval. Hoewel een vastgoedbelegging uiteraard steeds bepaalde risico’s in zich draagt, heeft het lokaal bestuur in belangrijke mate zelf het behoud van waarde of zelf een meerwaardecreatie in de hand. Goede beleidsplanning, een innovatieve en duurzame invulling en een professioneel management ondersteunen de waardevastheid.

GD&A Advocaten is graag bereid om de lokale besturen te ondersteunen en “out of the box” mee naar oplossingen op maat te zoeken.