In deze nieuwsbrief worden de voorwaarden van de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten besproken. Een veelbesproken thema dat geregeld stof doet opwaaien in de rechtbank en daarbuiten.

De tienjarige aansprakelijkheid is een wettelijke uitzondering op het algemene principe dat de aannemer of architect na de definitieve oplevering van de werken geen aansprakelijkheid meer draagt voor de uitgevoerde werken.

Met de belangen van de bouwheer en niet in het minst van de openbare veiligheid in het achterhoofd heeft de wetgever in artikel 1792 en 2270 van het (Oud) Burgerlijk wetboek voorzien dat aannemers of architecten die een overeenkomst uitgevoerd hebben tot oprichting van een gebouw of een groot bouwwerk, binnen de tien jaar na de voorlopige oplevering toch aansprakelijk gesteld kunnen worden voor ernstige gebreken. Deze artikelen van het Burgerlijk Wetboek zijn ook van toepassing bij overheidsopdrachten voor werken.[1]

Voorwaarden voor de tienjarige aansprakelijkheid

Om de aannemer en/of architect aansprakelijk te kunnen stellen voor de geleden schade moet er ten eerste sprake zijn van schade aan een gebouw of groot werk van onroerende aard.[2] Ook belangrijke onderdelen van bouwwerken en de eraan verbonden installaties, zoals het rioleringsstelsel, kunnen in aanmerking komen.

Ten tweede dient het gebrek voldoende ernstig te zijn. Dit betekent dat het gebrek de stevigheid van het gebouw of een deel ervan in gevaar brengt. Het is niet vereist dat dit gebrek al stabiliteitsproblemen veroorzaakt op het moment dat de vordering wordt ingesteld. Het is voldoende dat het gebrek een ernstige bedreiging vormt voor de stevigheid en dat met zekerheid gesteld kan worden dat de stevigheid op korte of lange termijn in gevaar kan komen. Zo werd bijvoorbeeld de roestvorming op metalen gevelbekleding waardoor de gevel op termijn teniet zou gaan, aanvaard als ernstig gebrek.[3]

Een vaak terugkerende problematiek is die van waterinfiltraties. Hierop wordt in de volgende tussentitel verder ingegaan. We vermelden nog dat zowel ernstige zichtbare als verborgen gebreken onder de tienjarige aansprakelijkheid kunnen vallen.

Een derde voorwaarde is dat het ernstig gebrek het gevolg moet zijn van een fout van de aannemer of de architect. De fout kan van alle aard zijn. Ze kan bijvoorbeeld een gebrek in het concept of de berekeningen uitmaken, dan wel gelegen zijn in de gebruikte materialen of gehanteerde uitvoeringswijze. Belangrijk is dat een fout niet vermoed wordt.[4] De bewijslast ligt bijgevolg bij de bouwheer.

Waterinfiltraties

Wat betreft de mogelijkheid om ingeval van waterinfiltraties of een vochtproblematiek beroep te doen op de tienjarige aansprakelijkheid, rijzen in de praktijk vaak vragen.

Of vochtproblemen en waterinfiltraties beschouwd kunnen worden als een stabiliteitsbedreigend gebrek hangt sterk af van de mate waarin de vochtproblemen zich voordoen in het gebouw. Waterinsijpeling kan volgens het Hof van Cassatie als een ernstig gebrek worden beschouwd indien deze insijpeling een aanhoudend karakter heeft en deze de draagstructuur van een gebouw of essentieel onderdeel van het gebouw in het gedrang brengt of kan brengen.[5]

Vochtindringing en waterinfiltratie die zich bij de meeste ramen in de woning voordoen en progressief optreden werden in de rechtspraak aanvaard als een ernstig gebrek.[6] De aantasting van de houten draagstructuur van een gebouw door ernstige zwamvorming werd eveneens aanvaard.[7]

Toch wordt de kwalificatie van water- en vochtproblemen als stabiliteitsbedreigend gebrek streng beoordeeld. Zo werd een problematiek van opstijgend vocht niet aangenomen als voldoende ernstig.[8] Over waterinfiltraties die na zeven jaar niet tot verrotting aanleiding gaven, heeft het hof van beroep te Antwerpen eveneens geoordeeld dat deze niet onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid vallen.[9]

Waterinfiltraties of vochtproblematieken waardoor een gebouw niet meer bruikbaar is voor de bestemming waartoe het werd opgericht of waarbij men moet inboeten in comfort komen niet per definitie in aanmerking voor een toepassing van de tienjarige aansprakelijkheid.

Evenmin kan louter uit de omstandigheid dat een gebrek zich op grote schaal in het bouwwerk voordoet, afgeleid worden dat het gebrek de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt.[10]

Lichte verborgen gebreken

Tot slot mogen de ernstige gebreken die in aanmerking komen voor de tienjarige aansprakelijkheid niet verward worden met zogenaamde ‘lichte verborgen gebreken’.

Dit zijn gebreken die niet zichtbaar waren op het moment van voorlopige oplevering, maar die onvoldoende ernstig zijn om aanleiding te geven tot de tienjarige aansprakelijkheid.

Denk aan kleine barsten in binnenmuren, waterinfiltraties die de draagstructuur niet in het gedrang brengen of vochtproblemen die enkel een invloed hebben op het comfort en genot van het gebouw.

In het kader van de uitvoering van overheidsopdrachten kan een aanbesteder zijn opdrachtnemer nog aanspreken voor lichte verborgen gebreken tijdens de waarborgtermijn die loopt tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering.[11] De opdrachtnemer is daarentegen niet meer gehouden voor gebreken die pas opduiken na de definitieve oplevering van de overheidsopdracht tenzij dit gebrek onder toepassing van de tienjarige aansprakelijkheid valt.[12] Merk op dat dit afwijkt van de “redelijke termijn” voor het instellen van een vordering op grond van lichte gebreken in het gemeenrecht.

[1] Artikel 64 AUR.

[2] Art. 1792 BW; art. 2270 BW; F. BURSSENS, Handboek aannemingsrecht, Antwerpen, Intersentia, 2019, 228.

[3] HvB Antwerpen 11 oktober 1994, T.Aann. 1995, 16.

[4] Cass. 15 december 1995, JLMB 1996, 780.

[5] Cass. 11 januari 2019, TBO 2020/4, 345.

[6] HvB Antwerpen 6 maart 2017, TBO 2018/1, 38.

[7] Rb. Antwerpen 16 februari 2016, T.Aann. 2017, 267.

[8] HvB Bergen 3 juni 2002, RGAR 2003, nr. 1376.

[9] HvB Antwerpen 5 juni 2000, TBO 2008, 190.

[10] Cass. 9 januari 2017, TBO 2017, 361.

[11] Artikel 64 AUR.

[12] HvB Gent, 26 februari 2021