De federale wetgever heeft eindelijk het aangepaste kader voor afbraak en heropbouw van woningen aangenomen. De nieuwe algemene 6% btw-regeling biedt niet alleen rechtszekerheid voor bouwheren, ontwikkelaars en investeerders, maar opent ook nieuwe perspectieven voor lokale besturen in hun beleid rond betaalbaar wonen.

Veralgemeende toepassing van het 6% btw-tarief

De programmawet introduceert een veralgemeende regeling voor het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw van woningen. Waar voorheen tijdelijke en gefragmenteerde regelingen golden, geldt nu een structureel kader dat rechtszekerheid biedt aan alle actoren op de woningmarkt. Zowel particuliere bouwheren, vastgoedontwikkelaars als investeerders kunnen onder strikte voorwaarden genieten van het verlaagde tarief.

Belangrijke voorwaarden en toepassingsgebied

De toepassing van het 6% btw-tarief is onderworpen aan een aantal wettelijke voorwaarden. Voor particuliere bouwheren geldt een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m². Bij verkoop aan particulieren als enige en eigen woning, mag de oppervlakte maximaal 175 m² bedragen en moet de koper zich minstens vijf jaar domiciliëren in de woning. Voor investeerders-verhuurders (natuurlijke personen of rechtspersonen) geldt eveneens een oppervlaktebeperking van 175 m², met een verplichte verhuurtermijn van minstens 15 jaar aan een private huurder die er zonder uitstel zijn domicilie vestigt. Bij verhuur aan een sociaal verhuurkantoor of een erkende sociale huisvestingsmaatschappij geldt een oppervlaktegrens van 200 m² en eveneens een minimale verhuurtermijn van 15 jaar.

De regeling vereist bovendien een formele verklaring aan de minister van Financiën vóór de opeisbaarheid van de btw, en facturen dienen de relevante elementen te bevatten die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen. De beoordeling gebeurt individueel per koper, met een proportionele uitsplitsing bij meerdere kopers.

Nieuwe kansen voor lokale besturen

Een belangrijke innovatie is dat lokale besturen voortaan zelf woningen kunnen verkopen aan het verlaagde btw-tarief van 6%, zonder dat deze verkoop noodzakelijkerwijs moet kaderen binnen een sociaal beleid of samenwerking met een woonorganisatie. Dit biedt lokale overheden een krachtig instrument om hun beleid rond betaalbaar wonen te versterken en flexibel in te spelen op lokale noden. De structurele regeling maakt het mogelijk om sneller en efficiënter in te grijpen op de woningmarkt, met behoud van fiscale voordelen voor de eindgebruiker.

De btw- en vastgoed-specialisten bij GD&A Advocaten staan dan ook steeds klaar om uw bestuur met kennis van zaken bij te staan.