De (r)evolutie van de vastgoedsector kende in september 2021 een sleutelmoment: het nieuwe goederenrecht schoot (eindelijk) uit de startblokken. Ook de regelgeving over de kadastrale verplichtingen bij vastgoedtransacties kreeg een belangrijke update!

Diligente besturen en vastgoedprofessionals weten intussen dat (nieuwe) opstalrechten voortaan worden verleend op volumes (op, onder en/of boven de grond) (art. 3.177 Burgerlijk Wetboek).

Met een vastgoedjuritectuur in drie dimensies komt de wetgever (eindelijk) tegemoet aan de noden van de praktijk.

Het archaïsche identificatiesysteem van kadastrale documentatie dreigde echter, door voormelde intrede van de (driedimensionale) volume-eigendom, op haar (rigide, starre) grenzen te stoten.

Een aanpassing van de ‘kadasterbesluiten’[1] was dus onontbeerlijk.

De belangrijkste innovatie in dat kader is de invoering van het begrip “kadastraal volume” én de toekenning van een uniek volume-identificatienummer:

“een deel van het Belgisch grondgebied dat in drie dimensies wordt bepaald, aan hetwelk een volume-identificatie wordt toegekend door de administratie en waarvan de geografische weergave op het kadastraal percelenplan een projectie op de grond is die zich situeert op één of meerdere kadastrale planpercelen”[2]

Van een kadastraal volume is enkel sprake bij een opstalrecht op / onder / boven een gedeelte van een perceel. Het volume-identificatienummer moet daarbij worden onderscheiden van het kadastraal perceelnummer.

Hoewel op heden nog steeds geen 3D-kadasterplan wordt voorzien (enkel een 2D-projectie van het volume op de grond in het kadasterplan), lijkt ook het kadaster – door deze verplichte prekadastratie van volumes – het oubollige juk van zich af te schudden én zich (stilaan) te bewegen richting een modern vastgoedidentificatiesysteem…

Opgelet(!): om een opstalrecht op een volume te kunnen verlenen of om een verleend volume te wijzigen, is voortaan dus steeds een voorafgaande prekadastratie noodzakelijk!

Daarbij moet de aanvrager een afbakeningsplan opmaken (d.i. mét concrete afbakening van het volume in elke dimensie) én een nieuw (type)aanvraagformulier ‘kadastrale volume’ bij de administratie indienen.

Na prekadastratie moet de volume-identificatie vervolgens verplicht mee worden opgenomen in de authentieke opstalakte.

Van primordiaal belang is echter dat reeds in een eerste fase, bij het afsluiten van de onderhandse opstalovereenkomst, het volume precies wordt beschreven en afgebakend(!). Het hebben van een bepaald voorwerp is immers een noodzakelijke geldigheidsvereiste voor een onderhandse opstalovereenkomst, bij gebreke waaraan de overeenkomst nietig kan worden verklaard.

GD&A begeleidt u graag bij de voorbereiding en opmaak van uw opstalovereenkomsten. Wij volgen de recente (zeer interessante) ontwikkelingen in real estate op de voet én ambiëren in dat kader een waardevolle én multidisciplinaire partner zijn voor besturen en gelijkgezinde ondernemingen.

In dat kader verwijzen wij tevens naar de volgende geplande initiatieven (inschrijven kan via de link):

• Workshops betaalbaar wonen, gedurende dewelke – ook aan de hand van het nieuw goederenrecht – oplossingen worden aangereikt voor dé maatschappelijke uitdaging van dit decennium.

• Webinar actualia vastgoedrecht, gedurende dewelke (ook) het nieuw goederenrecht uitgebreid wordt toegelicht.

[1] Koninklijk besluit van 30 juli 2018 betreffende het aanleggen en bijhouden van de kadastrale documentatie en tot vaststelling van de modaliteiten voor het afleveren van kadastrale uittreksels;

Koninklijk besluit van 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe identificatie;

Ministerieel besluit van 18 november 2013 tot uitvoering van artikel 5 van het koninklijk besluit van 18 november 2013.

[2] Art. 2, 13° Koninklijk besluit van 30 juli 2018.