De Vlaamse Regering verklaart in haar Septemberverklaring dat verschillende (fiscale) maatregelen genomen zullen worden in de zoektocht naar oplossingen voor de fundamentele maatschappelijke kwestie rond betaalbaar wonen. Betekent dit een definitieve kentering, of moeten we de toegangspoort tot de Louteringsberg nog vinden?

Het registratietarief (‘verkooprecht’) bij de aankoop van de enige eigen woning (hoofdverblijfplaats) wordt (wellicht vanaf 1 januari 2022) gehalveerd van 6% naar 3%. Voor andere onroerende goederen (bv. verhuurwoningen, tweede verblijven,…) wordt het registratietarief opgetrokken van 10% naar 12%. Ook het complexe systeem van de meeneembaarheid van registratierechten[1] wordt geleidelijk afgeschaft (volledig vanaf 1 januari 2024).

Over de grote uitdagingen omtrent betaalbaar wonen, zie onder andere: “Vastgoedprijzen swingen de pan uit én kredietvoorwaarden worden aangescherpt: betaalbaar wonen met stip op de agenda?!”

De intenties van de Vlaamse Regering zijn nobel. De verlaging van de verkooprechten bij de aankoop van een enige gezinswoning “zal een enorme stimulans zijn voor jongeren maar ook oudere Vlamingen om toch voor dat eigen huis te gaan. Dat is je beste levensverzekering”, en de verhoging van het registratietarief bij de overige onroerende goederen wordt doorgevoerd “om de verhitting van de woningmarkt tegen te gaan. Dat zal een gunstig effect hebben op de prijzen”, stelt de minister-president[2].

Maar wat zijn de daadwerkelijke gevolgen voor de (sociale) huizenmarkt?

Bedenking 1: De versnippering van de fiscale bevoegdheden over het federale en regionale niveau zorgt ervoor dat de voorgestelde maatregelen hoogstens suboptimaal zijn. Immers wordt het (verlaagde) verkooprecht slechts toegepast op oudere woningen. Nieuwe woningen worden onder het btw-regime verkocht met vrijstelling van het verkooprecht. Het verlagen van het verkooprecht stimuleert dus de verkoop van oudere woningen, die meestal minder duurzaam zijn dan nieuwe woningen die aan de meest recente normen voldoen. Bovendien is een verlaging van het verkooprecht geen stimulans voor de bouwsector.

Bedenking 2: Zal de koopprijzenhausse niet nog meer kracht krijgen? Het voordeel van een lager registratietarief aan 3% voor de kopers van een enige gezinswoning, zou mogelijks zelfs kunnen resulteren in hogere aankoopprijzen (gezien de kopers door de belastingverlaging méér kapitaal kunnen vrijmaken voor de aankoop van hun woning).

Bedenking 3: Worden (kwetsbare) huurders de dupe van de fiscale maatregelen? Het is een reëel risico dat investeerders het nadeel van een hoger registratietarief aan 12% (voor de aankoop van een investeringspand / verhuurwoning) zullen compenseren door het aanrekenen van hogere huurprijzen aan (vaak kwetsbare) huurders[3].

Of de beoogde fiscale maatregelen van de Vlaamse Regering het gewenste (afdoende) effect zullen hebben is dus nog maar de vraag…

In elk geval kunnen zorgvuldige lokale besturen én vooruitziende, sociaal geëngageerde vastgoedprofessionals niet aan de zijlijn blijven staan.

De Vlaamse Codex Wonen bestempelt de lokale besturen niet voor niets als de “regisseur” van het lokaal woonbeleid, in het kader waarvan “een betaalbare prijs” als uitdrukkelijke doelstelling wordt vooropgesteld.

Ook in deze woeste wateren zoekt GD&A Advocaten graag mee naar oplossingen.

Extreem betaalbare zakenrechtelijke constructies, zoals een community land trust 2.0? Vastgoedfondsen als motor voor het lokale vastgoed? Vergunningstechnische convenanten tussen lokale besturen en ontwikkelaars, die betaalbaarheid verzekeren doch een wederzijdse win-win genereren? Het is maar een kleine greep uit onze out-of-the-box vastgoedkit.

[1] De mogelijkheid om een gedeelte van de betaalde registratierechten bij een eerste gezinswoning af te trekken bij de aankoop van een latere enige gezinswoning.

[2] Septemberverklaring 2021 Vlaamse Regering, p.15 en 16: https://publicaties.vlaanderen.be/view-file/46323

[3] Over de impact van een prijsstijging op de huurmarkt: vgl. het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton.